本報訊 怎么預(yù)約房產(chǎn)交易或者房地產(chǎn)抵押相關(guān)業(yè)務(wù)？如何避免二手房交易糾紛？如何選擇正規(guī)的房地產(chǎn)中介？昨日，鄭州房管局發(fā)布近期買房常見問題及解答。鄭報融媒記者 王亞平

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　　近3年內(nèi)在本市連續(xù)24個月以上(含24個月)繳納個人所得稅或社會保險證明，個人所得稅證明指稅務(wù)部門開具的完稅憑證，社會保險證明指加蓋有社會保險機(jī)構(gòu)繳費(fèi)信息查詢專用章的繳費(fèi)清單。

　　繳納省直社保或在省級地稅機(jī)關(guān)繳納個稅的，原則上視同在鄭州市繳納，比照在鄭州市繳納的有關(guān)規(guī)定辦理，但證明材料中所在單位明確標(biāo)示為省內(nèi)其他地市的，不予認(rèn)可。

　　軍人在鄭州購房 需要提供哪些證明

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　　1.派出所出具的入伍地為鄭州相關(guān)證明。

　　2.駐鄭部隊?wèi){團(tuán)以上政治部門出具的相關(guān)證明。

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　　想要了解樓盤的五證情況，在哪里可以查詢

　　可登錄鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局門戶網(wǎng)站查詢，可從預(yù)售前公示和預(yù)售后公示兩個欄目查詢到。建議您嘗試在不同時段進(jìn)入公示頁面查詢。

　　怎么預(yù)約房產(chǎn) 交易或者房地產(chǎn)抵押相關(guān)業(yè)務(wù)

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　　關(guān)注“樓市微觀房產(chǎn)交易網(wǎng)約平臺”，根據(jù)情況選擇對應(yīng)選項預(yù)約。

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　　想要了解怎么

　　申請公租房，查詢公租房申請進(jìn)度

　　目前公租房為屬地管理，審核、輪候、分配均由區(qū)房管局全權(quán)負(fù)責(zé)，請咨詢所在區(qū)房管局。

　　怎么出具 無房證明

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　　可以帶著需要查詢的身份證件前往房管局辦事大廳信息查詢機(jī)處自助打印相關(guān)證明。

　　如何選擇正規(guī) 房地產(chǎn)中介公司

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　　目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有三種存在形式。第一是有營業(yè)執(zhí)照且有備案證書的正規(guī)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，即正規(guī)中介;第二是有營業(yè)執(zhí)照無備案證書，即所謂的“灰中介”;第三是無營業(yè)執(zhí)照無備案證書，即“黑中介”。

　　在進(jìn)行二手房交易時要選擇正規(guī)中介，即第一種房地產(chǎn)中介公司。主要是到中介公司經(jīng)營場所查看公示信息，重點(diǎn)查看工商部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照和房管部門核發(fā)的備案證書。有此兩證，與中介公司產(chǎn)生糾紛時，就可以到工商部門或房管部門投訴。查看兩證時，要注意看原件，不要看復(fù)印件，還要注意營業(yè)執(zhí)照、備案證書的有效期及地址與現(xiàn)場是否一致。

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　　開發(fā)商未達(dá)到

　　交房條件交房

　　這種情況屬于強(qiáng)制交房。2011年10月12日后辦理預(yù)售證的項目，購房人可以向鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會投訴和申請調(diào)解，咨詢電話：67889682。2011年10月12日前辦理預(yù)售證的項目按照合同約定條件交房。

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　　開發(fā)商在《商品房買賣合同》

　　約定的交房時間未交房問題

　　這種情況屬于開發(fā)商延期交房，購房人可以按合同相關(guān)條款的約定要求開發(fā)商賠償延期交房違約金。違約金的賠付時間應(yīng)截止到實(shí)際交房時間。

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　　如何避免二手房交易糾紛

　　(一)要遵守限購政策。購房人在房屋買賣過程中，要嚴(yán)格遵守限購政策，誠信購房，如實(shí)提供個人相關(guān)證件、材料;對個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介公司許諾補(bǔ)繳保險、個稅或代辦相關(guān)證明等虛假宣傳，包括不法人員出售居住證或暫住證明的行為，要保持警惕，切記不要輕信，以免上當(dāng)受騙。

　　(二)要掌握房屋信息。重點(diǎn)掌握下列信息：①出售人是否有房屋處置權(quán)。②產(chǎn)權(quán)交易是否有限制。③房屋是否在租。④物業(yè)是否清晰。

　　(三)要清楚購房費(fèi)用。購房人買二手房承擔(dān)的費(fèi)用主要包括三大塊：第一塊是房款。第二塊是中介傭金。第三塊是向相關(guān)部門繳納的稅費(fèi)，為避免產(chǎn)生糾紛，最好在合同后附上《費(fèi)用清單》。

　　(四)要選擇交易資金監(jiān)管。為消除交易雙方信任危機(jī)，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，保證交易資金安全，強(qiáng)烈建議交易雙方選擇交易資金監(jiān)管，不要把交易資金交給中介公司，要存入交易保證機(jī)構(gòu)在商業(yè)銀行開設(shè)的交易資金托管專用賬戶，通過專用賬戶進(jìn)行交易資金的存儲和支付。特別要注意的是，在簽訂三方協(xié)議之前，就必須與中介公司和對方都明確約定好選擇交易資金監(jiān)管，并將約定寫入三方協(xié)議中。

　　(五)要慎重約定貸款事項。最近銀行開始限制對個人的住房按揭貸款，“申貸難”、“利率高”、“放款慢”已成為購房者面臨的現(xiàn)實(shí)難題，由此引發(fā)的交易糾紛也日益增多。因此，在目前的信貸形勢下，購房者要結(jié)合自身的支付能力和付款方式，提前掌握銀行信貸情況，與對方和中介公司認(rèn)真對待、慎重約定貸款事項及合同期限，避免超出預(yù)期引發(fā)糾紛。

　　(六)謹(jǐn)慎簽訂合同。合同文本具有法律效力，一旦簽訂就要生效，因此在簽訂過程中要慎之又慎。一是要使用房管部門推薦使用的合同示范文本，此文本是鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會于2012年印制推廣的，文本有統(tǒng)一的編號，要認(rèn)真鑒別;二是要對所簽條款逐條推敲，文字表達(dá)要準(zhǔn)確，不能模棱兩可;三是要弄清所有條款的內(nèi)容，不要勉強(qiáng)簽訂，尤其是一些涉及費(fèi)用分擔(dān)、定金保管、房款支付方式和時間及房屋交付使用日期、違約責(zé)任等方面條款;四是買賣雙方還需要對于自己需求的細(xì)節(jié)在附件中列明，如戶口遷移、水、電、煤氣、物管等費(fèi)用的結(jié)清與過戶等，凡是你想要但是合同中沒列明的條款，都應(yīng)該在附件里顯示出來，千萬別嫌麻煩，此時事無巨細(xì)是好事。