保利地產(chǎn)：戰(zhàn)略優(yōu)勢突出
保利地產(chǎn)前四月累計實現(xiàn)認購金額300 億，同比增長41%，主推產(chǎn)品為剛需和首次改善型需求。公司自我定位為成長型企業(yè)，看好行業(yè)發(fā)展，堅決保持一年20%-30%的盈利增長。鑒于公司1 季度銷售超計劃，銷售結(jié)構(gòu)針對主流市場，全國等量擴張，我們將公司目標價格由13.74 元上調(diào)至14.94 元，相當于10.6 倍2012 年市盈率和2012 年NAV 13%的折讓，目前估值具備一定安全邊際，我們維持買入評級。
交流要點
可售貨量充足，目前存貨貨值260-270 億。1-4 月共推貨277 億，超過計劃的160 億。5、6 月推盤均在100 億以上。今年主要推盤時間為5-6 月和8-9 月，8-9 月的推盤量比5-6 月推盤量更加大。2012 年預計新推貨的貨值在800-1,000 億。
1-4 月銷售表現(xiàn)靚麗，累計實現(xiàn)簽約面積215.79 萬平方米，實現(xiàn)簽約金額240.14 億元，同比增長16.02%。實現(xiàn)認購金額300 億，同比增長41%。認購的總體均價在11,500 元左右。對比11 年平均價格而言，12 年前4個月多數(shù)項目價格下調(diào)的幅度在5%以內(nèi)，部分二三線城市還做了5%左右的提價。
資金方面，前四個月資金略有盈余，銀行信貸充足。目前有近70 個項目滿足放款的條件，涉及金額220 億，其中120 億已經(jīng)通過銀行審批。有息負債率是44%。一年內(nèi)到期的有息負債139 億，占比19%，和目前賬面資金201 億相比，負債結(jié)構(gòu)比較合理，財務安全性比較高。
清晰定位一二線城市主流市場。1-4 月新增樓面面積183 萬平米。目前儲備面積(未開工容積率面積)是3,100 萬平米，可以遠望公司未來三年的發(fā)展處于比較充足的水平。一二三線城市的土地儲備占比分別是11%、65%、24%，整體來看主要在一二線城市的中心位置，儲備的區(qū)位優(yōu)勢還是比較明顯。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以剛需和首改產(chǎn)品為主。
評級面臨的主要風險
行業(yè)政策持續(xù)偏緊?？焖僭鲩L帶來的管理壓力。
估值
保利地產(chǎn)清晰定位一二線城市主流市場，適時把握推盤節(jié)奏，1-4 月銷售靚麗，符合政策調(diào)控期間我們的選股思路。我們維持2012 年盈利預測1.407 元。由于行業(yè)估值水平上升，我們將目標價由13.74 元小幅上調(diào)至14.94 元，相當于10.6 倍2012 年市盈率和2012 年NAV 13%的折讓，目前估值具備一定安全邊際，我們維持買入評級。
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