華夏幸福：持續(xù)發(fā)力的園區(qū)地產(chǎn)龍頭
產(chǎn)業(yè)新城模式獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷：公司采用“工業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營+房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)”的產(chǎn)業(yè)新城模式，簡單點(diǎn)說就是以園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、地產(chǎn)開發(fā)跟進(jìn)、園區(qū)開發(fā)經(jīng)營與地產(chǎn)業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。這種模式在國內(nèi)上市房地產(chǎn)公司中十分獨(dú)特，在國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商中也鮮有匹敵。該模式在目前產(chǎn)業(yè)升級(jí)及房地產(chǎn)宏觀調(diào)控導(dǎo)致的市場差異及需求外溢等背景下，能夠充分受益。
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下鮮有的政策“受益者”：公司園區(qū)開發(fā)經(jīng)營模式與國家產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略政策和地方的相關(guān)發(fā)展規(guī)劃符合程度高。“十二五”規(guī)劃明確提出“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化”的指導(dǎo)思想，依托產(chǎn)業(yè)園區(qū)載體，通過產(chǎn)業(yè)的引進(jìn)、培育、發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的思路已成共識(shí)，公司已成為不少地方政府刻意引進(jìn)合作的不二選擇。公司開發(fā)的住宅項(xiàng)目都處于非限購城市，不僅物美價(jià)廉，而且針對(duì)性強(qiáng)，部分城市的調(diào)控措施對(duì)公司而言反而是一種機(jī)遇。
相關(guān)業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)力、財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異：公司2009-2011年的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)入高速成長期，主要財(cái)務(wù)指標(biāo)呈現(xiàn)大幅度增長， 銷售面積和銷售收入的復(fù)合增長率分別達(dá)103.52%和51.52%，這為公司進(jìn)行土地儲(chǔ)備、擴(kuò)張工業(yè)園區(qū)開發(fā)規(guī)模奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。公司未來的業(yè)務(wù)增長亮點(diǎn)也將體現(xiàn)在園區(qū)的土地整理、招商引資方面。去年公司共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入77.9 億元，比上年增長76.22%，實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤17.5 億元，比上年增長180.80%，毛利率和凈利率分別為41.9%和16.4%，真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率也在上市房企中位于極低水平。
園區(qū)模式復(fù)制性強(qiáng)，成功進(jìn)軍東北和長三角：截止2012 年6 月，公司已經(jīng)簽約的園區(qū)項(xiàng)目達(dá)到14 個(gè)，預(yù)計(jì)委托開發(fā)面積為522 平方公里，已簽約項(xiàng)目的總投資額超過500 億元。繼沈陽、青島項(xiàng)目后，今年6 月19 日公司公告顯示與無錫市南長區(qū)簽訂整體合作開發(fā)建設(shè)經(jīng)營約定區(qū)域的合作協(xié)議，此次向長三角區(qū)域的再延伸向市場充分不僅證明了發(fā)展模式的可復(fù)制性，也展現(xiàn)了發(fā)展模式的縱深拓展能力。
產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)逐漸規(guī)?；瑵撛谟臻g大：簽約投資額大概有35%-45%的部分會(huì)在簽約五年左右成為落地投資額。
我們按35%、40%和45%的比例分別估算，以2011 年底的簽約投資額為基礎(chǔ)，充分考慮相關(guān)成本和稅收，對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)貢獻(xiàn)的凈利潤進(jìn)行測算。結(jié)果表明，按35%的保守比例估計(jì)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)能為公司貢獻(xiàn)凈利率51.74 億元，折合EPS 為5.87 元，即便7 年內(nèi)兌現(xiàn)，平均每年也能增厚EPS 0.84 元。
2012-2014 的EPS 為2.08、2.85 和3.34:根據(jù)合理性假設(shè)和公司的相關(guān)信息，我們預(yù)測公司2012-2014 年?duì)I業(yè)收入分別為116.36 億元、150.58 億元和174.85 億元，凈利潤分別為17.92 億元、24.66 億元和28.97 億元，對(duì)應(yīng)的P/E 分別為8.64、6.32 和5.40.
維持“強(qiáng)烈推薦”評(píng)級(jí)：根據(jù)公司的特點(diǎn)，我們給予公司10-12 倍PE 的估值，即目標(biāo)價(jià)區(qū)間為20.80-24.96 元。
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