一項(xiàng)共識(shí)正在各級政府與企業(yè)之間形成：建立“購租并舉”的住房制度將是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新方向。

　　去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組組長習(xí)近平在此后召開的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議上進(jìn)一步指出，要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性。

　　8個(gè)月后，住建部、國家發(fā)改委等九個(gè)部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（下稱《通知》），從融資、土地供應(yīng)、盤活租賃房等角度提出加快住房租賃市場的發(fā)展，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等成為首批開展住房租賃試點(diǎn)的12個(gè)城市。

　　種種跡象表明，我國部分城市住房供應(yīng)正從“重售輕租”轉(zhuǎn)向“購租并舉”。當(dāng)前的實(shí)際情況顯示，一些熱點(diǎn)城市在出讓土地時(shí)已要求開發(fā)商100%自持，而不少房地產(chǎn)公司也已開始探索自持長租公寓的經(jīng)營模式；另一方面，利用農(nóng)民集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房，未來也將豐富整個(gè)租賃房市場，改善民生。

　　土地政策助力租賃房 

　　《通知》表示，當(dāng)前人口凈流入的大中城市住房租賃市場需求旺盛、發(fā)展?jié)摿Υ螅赓U房源總量不足、市場秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善，租賃住房解決城鎮(zhèn)居民特別是新市民住房問題的作用沒有充分發(fā)揮。

　　“購租并舉”的邏輯則是在供給側(cè)增加有效的住房供應(yīng)，在租賃和購房兩端同時(shí)發(fā)力，打造多層次的住房體系，緩解供需矛盾，穩(wěn)定市場預(yù)期，使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)對第一財(cái)經(jīng)記者表示，一個(gè)完善的樓市格局應(yīng)是“三足鼎立”：新房、存量房和租賃住房同時(shí)為解決城市住房問題發(fā)揮作用。

　　但鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年中國房地產(chǎn)市場交易總規(guī)模超20萬億元，其中新房12萬億元，二手房6.5萬億元，租賃房卻不到2萬億元。顯然，購租嚴(yán)重失衡。

　　打破這一失衡，土地政策率先發(fā)力?！锻ㄖ分赋?，鼓勵(lì)各地通過新增用地建設(shè)租賃住房，在新建住房項(xiàng)目配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)，優(yōu)先面向公租房保障對象和新市民供應(yīng)；還明確提出，在超大城市、特大城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作，多渠道增加租賃住房供應(yīng)。

　　目前，廣州、佛山、成都已出臺(tái)加快發(fā)展住房租賃市場的相關(guān)實(shí)施方案。比如，廣州等城市允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造為租賃住房，并執(zhí)行居民用水、用電、用氣價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；佛山除明確開展賣地自持和“商改租”之外，還允許將工業(yè)物業(yè)改為租賃住房以盤活存量房源。

　　北京、上海和杭州等熱點(diǎn)城市則已要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房，有的地塊甚至要求100%自持，有的地塊的自持期限高達(dá)70年。

　　一些土地上所建房屋的限售正從一二線城市向三四線城市蔓延，以10年的限售期最為嚴(yán)格。比如，保定在前不久推出的編號為“2017-030號”的地塊中首次采用“雙限雙競”出讓方式，要求競得土地人告知此宗地商品住房購買人在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起10年內(nèi)不得買賣；珠海也推出了附加10年限售條件的土地，其中一宗商業(yè)地塊要求競得者10年內(nèi)不得抵押、轉(zhuǎn)讓及銷售，還有3宗住宅用地規(guī)定僅銷售給限定區(qū)域內(nèi)注冊的工業(yè)企業(yè)員工，且取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起10年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　房企布局長租公寓 

　　在政策的引導(dǎo)下，房企也開始布局租賃房市場。越來越多的開發(fā)商意識(shí)到，資產(chǎn)管理將成為未來競爭的另一種能力。

　　早在去年11月，北京首批控地價(jià)限房價(jià)的土地進(jìn)入競拍流程，首創(chuàng)、天恒和中糧組成聯(lián)合體拿下海淀永豐的一宗自持地塊，條件是住宅自持比例100%、商業(yè)自持比例10%。

　　萬科則是最早進(jìn)入長租公寓市場的地產(chǎn)商，2015年就單獨(dú)成立了租賃公寓業(yè)務(wù)部發(fā)展長租公寓，隨后開始在幾個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行嘗試。2016年12月，萬科拿下北京海淀的兩宗自持地塊，自持比例是100%；今年4月，萬科在廣州拿下兩宗自持宅地，自持比例分別為50%和55%；6月，萬科又在佛山拿下一宗自持比例為100%的宅地。

　　除了萬科、首創(chuàng)、天恒、中糧，龍湖、保利等房企也進(jìn)行了自持土地的嘗試。也有開發(fā)商正在加速進(jìn)入，作為入公寓行業(yè)的后起之秀旭輝領(lǐng)寓，在半年時(shí)間規(guī)模已達(dá)到5000間，并提出5年20萬間集中式公寓，進(jìn)入行業(yè)前三的業(yè)務(wù)目標(biāo)。

　　根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，排名前30名的房企中，已有1/3房企正通過不同方式介入租賃房市場。

　　目前，業(yè)界對房企競拍自持用地的爭論焦點(diǎn)集中在盈利模式和回報(bào)率上。過去，開發(fā)商依靠高周轉(zhuǎn)做大規(guī)模，但自持用地卻會(huì)拖低資金使用率，在短期內(nèi)，自持產(chǎn)品無法變現(xiàn)。

　　在7月召開的電話銷售會(huì)議上，萬科董秘朱旭表示，盡管目前存量物業(yè)的毛利率和現(xiàn)金回流速度均不如銷售型的高周轉(zhuǎn)模式，但萬科在北京、佛山等城市適當(dāng)拿一些全自持物業(yè)，是為未來轉(zhuǎn)型經(jīng)營性物業(yè)做鋪墊。

　　一位房企高管表示：“如果你沒有在紅利收割期來之前提前布局，那你怎么可能享受到時(shí)的紅利呢?！?/font>