鄭州1694個(gè)小區(qū)缺“管家” 新物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)想用“讓利”引導(dǎo)物業(yè)公司接管
在鄭州，像紫光苑一樣的微型小區(qū)共有兩千多個(gè)，其中有1694個(gè)沒(méi)有物業(yè)公司提供服務(wù)，即便有幾百個(gè)小區(qū)有物業(yè)公司，也是在艱難度日。這些微型小區(qū)中，規(guī)模最小的僅住著幾十戶業(yè)主。
據(jù)悉，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局近期將召集鄭州的大型物業(yè)公司舉行座談會(huì)，商討接手服務(wù)微型小區(qū)的事宜。而即將出臺(tái)的鄭州市新物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，也計(jì)劃對(duì)服務(wù)微型小區(qū)的物業(yè)公司給予特別關(guān)照，允許其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)上浮。
【現(xiàn)狀】微型小區(qū)“管家”不易
今年年初，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局在市區(qū)進(jìn)行了一次微型小區(qū)的摸排活動(dòng)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，規(guī)模小于3萬(wàn)平方米的小區(qū)有兩千多個(gè)，多數(shù)是2000年以前建成，其中，1694個(gè)沒(méi)有專業(yè)的物業(yè)公司提供服務(wù)，一般是由社區(qū)雇人提供一些簡(jiǎn)單的保潔服務(wù)。為這些微型小區(qū)提供服務(wù)的物業(yè)公司，絕大多數(shù)在虧本經(jīng)營(yíng)。
該局物業(yè)處處長(zhǎng)程建穎認(rèn)為，這些微型小區(qū)全部是老舊小區(qū)，實(shí)行的也是政府指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)費(fèi)收繳標(biāo)準(zhǔn)一般不會(huì)超過(guò)每月每平方米0.38元。但最近幾年，隨著人員工資、辦公材料等因素上漲，管理的成本壓力很大，虧損在所難免。
這些虧本的物業(yè)之所以能堅(jiān)持到現(xiàn)在，最主要的原因是他們還不能算是完全市場(chǎng)化的物業(yè)公司，大致可以分為兩類：一類是原來(lái)的單位后勤轉(zhuǎn)化為物業(yè)公司，單位為了職工生活方面的考慮，每年對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行補(bǔ)貼；另一類是與開發(fā)商有裙帶關(guān)系的物業(yè)公司，房子賣完后自己的物業(yè)公司接手，一直用房地產(chǎn)的盈利補(bǔ)貼，盡管也想離開，但主管部門、社區(qū)一直在極力挽留，只好硬著頭皮干下去。
【業(yè)主】還想吃免費(fèi)的“蛋糕”
“有物業(yè)公司服務(wù)當(dāng)然好呀，衛(wèi)生干凈，安全也放心?！奔易‰娎|廠家屬院的李老先生說(shuō)，他的女兒在南郊一個(gè)大樓盤買的商品房，住了一段時(shí)間感覺(jué)就是比這老房子好。
東方今報(bào)記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，微型小區(qū)業(yè)主的意見(jiàn)很難統(tǒng)一，盡管和李老先生想法一樣的業(yè)主大有人在，但更多的人享受慣了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下單位免費(fèi)的“午餐”，還覺(jué)得物業(yè)的事兒應(yīng)該由單位埋單，單位不在了應(yīng)該政府來(lái)管。當(dāng)然，確實(shí)有不少業(yè)主也覺(jué)得可以付費(fèi)買服務(wù)，但并不想掏多少錢。
“其實(shí)還是觀念扭轉(zhuǎn)的問(wèn)題，免費(fèi)的服務(wù)可以，交錢免談?！敝性瓍^(qū)房管局物業(yè)科科長(zhǎng)劉惠認(rèn)為，這兩年，中原區(qū)政府投資幾千萬(wàn)元對(duì)部分老舊小區(qū)的道路、管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了升級(jí)改造，很多居民對(duì)此都拍手叫好。改造后的小區(qū)院子、樓道總得有人管理，由于請(qǐng)不來(lái)物業(yè)公司，社區(qū)就雇人打掃，每月讓業(yè)主交5塊錢的衛(wèi)生費(fèi)，就這5塊錢很多人也不交?！拔飿I(yè)服務(wù)是看單下菜，交的物業(yè)費(fèi)和享受的服務(wù)是對(duì)等的，都不想掏錢，‘飯店’也不會(huì)一直讓你蹭吃”。
【物業(yè)】收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收繳率“很重要”
今年年初，在鄭州市物業(yè)協(xié)會(huì)的年會(huì)上，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局和鄭州市物業(yè)協(xié)會(huì)向大型的物業(yè)公司發(fā)放了調(diào)查問(wèn)卷，希望今年加快推進(jìn)物業(yè)全覆蓋工作，讓更多社會(huì)化、專業(yè)化程度較高的物業(yè)公司接管無(wú)主管的微型小區(qū)，讓居民享受到更好的服務(wù)。
“物業(yè)公司也要考慮成本，他們最擔(dān)心的是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率問(wèn)題?！背探ǚf說(shuō)，不少物業(yè)公司負(fù)責(zé)人在與物業(yè)處溝通時(shí)都表示，管理微型小區(qū)的成本太高，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低了保不住成本，高了的話，業(yè)主本來(lái)物業(yè)服務(wù)意識(shí)就不強(qiáng)，收費(fèi)率肯定上不去。
一位不愿透露姓名的物業(yè)公司老總告訴記者，接管微型小區(qū)并不掙錢，純粹是為了配合政府，只要能保本經(jīng)營(yíng)就可以?！斑@些小區(qū)不能離我們服務(wù)的項(xiàng)目太遠(yuǎn)，這樣的話，像保潔、水電維修、綠化等都可以借用一下大型小區(qū)的資源，物業(yè)成本就能有效控制”。
鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局的調(diào)研結(jié)果顯示，導(dǎo)致這些微型小區(qū)沒(méi)有物業(yè)管理的原因有多個(gè)方面：房子建成年代較早，設(shè)施相對(duì)落后、缺乏，物業(yè)公司進(jìn)駐意愿不強(qiáng)；物業(yè)費(fèi)收繳率過(guò)低，居民意見(jiàn)不統(tǒng)一，老物業(yè)撤離后，其他物業(yè)有顧慮；原產(chǎn)權(quán)單位不愿意再額外貼錢補(bǔ)助，放棄管理或因單位破產(chǎn)致使無(wú)人牽頭進(jìn)行管理。
【房管局】標(biāo)準(zhǔn)稍微調(diào)高些政府適當(dāng)補(bǔ)貼點(diǎn)
鄭州市現(xiàn)行的物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（試行）制定于2004年，早在2009年就已經(jīng)到期。從2008年起，鄭州市物價(jià)局、房管局就開始共同制定新的物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，但出于種種原因，直到現(xiàn)在也未正式發(fā)布實(shí)施。
“物價(jià)局的消息是，新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)很快要上政府會(huì)議討論，通過(guò)后就實(shí)施?！背探ǚf說(shuō)，最近兩三年，各項(xiàng)成本特別是人員工資上漲得很厲害，因此新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)肯定要比原來(lái)的標(biāo)準(zhǔn)高。新標(biāo)準(zhǔn)提供的是五個(gè)等級(jí)菜單式服務(wù)，即將綠化、保安、保潔等項(xiàng)目的服務(wù)水準(zhǔn)對(duì)應(yīng)相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司能提供什么樣的服務(wù)，才能收取相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。
考慮到微型小區(qū)的物業(yè)服務(wù)問(wèn)題，為了加快推進(jìn)物業(yè)全覆蓋計(jì)劃，鄭州市計(jì)劃借鑒外地經(jīng)驗(yàn)，對(duì)管理規(guī)模小于3萬(wàn)平方米的微型小區(qū)，允許物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照政府指導(dǎo)價(jià)上浮20%的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)?！拔覀兊脑O(shè)想，是在初期盡量能爭(zhēng)取到政府財(cái)政的一些補(bǔ)貼，讓微型小區(qū)的居民少交點(diǎn)錢，逐步讓居民享受到專業(yè)化的服務(wù)，后期再完全市場(chǎng)化運(yùn)作”。
鄭州市物業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)程玉霞表示，根據(jù)協(xié)會(huì)的測(cè)算，以服務(wù)面積10萬(wàn)平方米的小區(qū)為例，目前鄭州物業(yè)服務(wù)的成本，多層每月每平方米在0.8元~1元，高層為每月每平方米2元。5萬(wàn)平方米以下的老舊小區(qū)，由于服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低，多層的成本價(jià)也在每月每平方米0.6元左右。
■他山之石
揚(yáng)州管理小區(qū)“以大帶小”
根據(jù)揚(yáng)州市規(guī)定，一家物業(yè)公司在接手轄區(qū)內(nèi)一個(gè)大小區(qū)前，必須同意管理轄區(qū)內(nèi)指定的微型小區(qū)，為微型小區(qū)提供最基本的物業(yè)服務(wù)。這樣的好處，是物業(yè)公司可以通過(guò)人員穿插和資源整合等手段來(lái)共用綠化外包、水電維修等項(xiàng)目，合并小區(qū)的管理，在不影響服務(wù)的前提下，可以減少用工人數(shù)，也在一定程度上可以對(duì)周邊小區(qū)進(jìn)行更為統(tǒng)一的管理。
天津相鄰小區(qū)兼營(yíng)
小區(qū)建筑面積大小對(duì)人員開支并沒(méi)有多大影響，但是建筑面積大小與物業(yè)管理費(fèi)用總數(shù)成正比，因此物管進(jìn)駐規(guī)模較大的社區(qū)可以輕松盈利，但進(jìn)駐規(guī)模較小的社區(qū)卻往往虧損。因此，微型小區(qū)要突破管理困境，可以采取“相鄰小區(qū)兼營(yíng)”的物管模式，將微型小區(qū)物業(yè)管理納入相鄰大小區(qū)物業(yè)管理體系中，走規(guī)模經(jīng)營(yíng)之路。同時(shí)，將物業(yè)管理納入社區(qū)管理后，社區(qū)、街道等政府部門將加入到小區(qū)物業(yè)監(jiān)管工作中，解決微型小區(qū)的物管矛盾。
廈門物業(yè)收費(fèi)套用公式
廈門的物業(yè)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)沒(méi)有具體的標(biāo)準(zhǔn)，政府只出臺(tái)一個(gè)計(jì)算公式。物業(yè)公司和業(yè)主可以根據(jù)雙方物業(yè)服務(wù)合同的約定，測(cè)算相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其結(jié)果是，超過(guò)30萬(wàn)平方米的大型社區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)低一些，而微型小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)適當(dāng)?shù)玫教岣摺?/p>
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