位于航海東路與朝鳳路交叉口北的亞太花園小區(qū)

　　最近，家住鄭州市金水區(qū)舒馨花園的韓先生很苦惱：住了十幾年房子，有房本，可因?yàn)樾^(qū)所在土地性質(zhì)為集體土地，辦不了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，無(wú)法交易。和韓先生小區(qū)情況相似的還有不少。此外，一些小區(qū)因?yàn)橥恋匦再|(zhì)或查不到土地信息等，也無(wú)法完成不動(dòng)產(chǎn)登記。□東方今報(bào)·猛犸新聞?dòng)浾?章衡/文 沈翔/圖

　　案例一：占用集體土地 有房本卻無(wú)法交易

　　2001年，韓先生以商品房的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了位于鄭州市文化路和北三環(huán)交叉口附近的舒馨花園準(zhǔn)現(xiàn)房，當(dāng)時(shí)價(jià)格為每平方米1400元左右。很快交房，韓先生取得商品房房屋所有權(quán)證書(shū)，但開(kāi)發(fā)商沒(méi)有給土地使用證。為此，這個(gè)100多戶(hù)的小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，將開(kāi)發(fā)商告上法庭。

　　但勝訴后，開(kāi)發(fā)商并未按照判決繳納土地出讓金。“開(kāi)發(fā)商耍賴(lài)，加上當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)交易以房產(chǎn)證為準(zhǔn)，土地證的事就擱置在那里了?！表n先生說(shuō)，去年鄭州房?jī)r(jià)一直漲，他這套120平方米的多層住宅，也由剛買(mǎi)時(shí)的每平方米一千四五漲到了如今的一萬(wàn)四五。

　　因?yàn)樾^(qū)建成時(shí)間長(zhǎng)，韓先生的一些鄰居開(kāi)始陸續(xù)將房屋出售，用賣(mài)房款在一些新小區(qū)買(mǎi)了房。 4月初，韓先生也想將自己的房子出售。房子掛到中介后，也和買(mǎi)家談好了價(jià)格。但4月上旬，中介打電話(huà)說(shuō)房子賣(mài)不成了，因?yàn)樾^(qū)土地性質(zhì)為集體土地辦不了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

　　韓先生想不明白的是，自己2001年按照市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的商品房，各種稅費(fèi)也一分不少地繳了，如今這100多戶(hù)占地十幾畝的小區(qū)，為何成了有房本卻無(wú)法交易、抵押貸款的“小產(chǎn)權(quán)房”?

　　案例二：因土地性質(zhì)問(wèn)題 過(guò)完戶(hù)卻拿不到錢(qián)

　　房子同樣完不成交易的，還有位于航海東路與朝鳳路交叉口北亞太花園小區(qū)的楊女士。2013年，楊女士以每平方米7000多元買(mǎi)入一套亞太花園的房子。2016年7月，小區(qū)附近房?jī)r(jià)漲到一萬(wàn)元左右時(shí)，楊女士想把房子賣(mài)掉，換個(gè)大一點(diǎn)的。

　　2016年8月14日，她和買(mǎi)家簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，然后辦后續(xù)手續(xù)，在房管局交完各種費(fèi)用，房子也過(guò)戶(hù)給買(mǎi)家后，恰巧趕上不動(dòng)產(chǎn)登記改革，房子交易最后就卡到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證出證環(huán)節(jié)。 這一拖就是8個(gè)月，因?yàn)橘J款的錢(qián)在銀行拿不出來(lái)，楊女士現(xiàn)在是房沒(méi)了，賣(mài)房的錢(qián)也拿不到。

　　最讓她無(wú)語(yǔ)的是，經(jīng)開(kāi)區(qū)的房?jī)r(jià)這8個(gè)月上漲了40%，原來(lái)每平方米1萬(wàn)元出售的房子，現(xiàn)在都漲到1.4萬(wàn)元。因?yàn)闆](méi)拿到賣(mài)房款，她沒(méi)錢(qián)買(mǎi)新房。少賣(mài)的房款不算，未來(lái)買(mǎi)房還要出更多的錢(qián)。楊女士算了一筆賬，本來(lái)可以用賣(mài)房款買(mǎi)個(gè)三室，如今只能買(mǎi)兩室。

　　問(wèn)題是，之前雖然聽(tīng)說(shuō)經(jīng)開(kāi)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)部門(mén)過(guò)來(lái)測(cè)量過(guò)小區(qū)土地，但幾個(gè)月過(guò)去了，仍然沒(méi)聽(tīng)不動(dòng)產(chǎn)部門(mén)給出任何解決方案。她就算買(mǎi)兩室也要趕在房?jī)r(jià)再次大幅上漲之前，把賣(mài)房款拿到手才能買(mǎi)到。 楊女士說(shuō)，自己也去國(guó)土部門(mén)問(wèn)了，經(jīng)開(kāi)區(qū)和她賣(mài)房經(jīng)歷相似的不在少數(shù)。因?yàn)榻?jīng)開(kāi)區(qū)很多小區(qū)土地性質(zhì)都是工業(yè)用地，沒(méi)有變更土地性質(zhì)，所以能過(guò)戶(hù)的房子非常少。

　　“如果小區(qū)土地有問(wèn)題，亞太花園2008年是怎么辦出房產(chǎn)證的呢?”楊女士說(shuō)，現(xiàn)在亞太花園所有房子都沒(méi)法過(guò)戶(hù)，有房產(chǎn)證的也是這樣?！拔覀儺?dāng)時(shí)是因?yàn)橛蟹慨a(chǎn)證才敢買(mǎi)的，現(xiàn)在實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，又說(shuō)我的房子無(wú)法交易，我找誰(shuí)說(shuō)理去?”

　　【現(xiàn)狀】鄭州還有許多類(lèi)似“問(wèn)題小區(qū)”

　　目前在鄭州，有房本卻無(wú)法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的小區(qū)并不少。此前有媒體報(bào)道，經(jīng)開(kāi)區(qū)除東方金典、遠(yuǎn)大理想城(個(gè)別樓有問(wèn)題)、好望角、天明園、專(zhuān)家花園、悉尼陽(yáng)光、經(jīng)開(kāi)區(qū)第六大街76號(hào)院、經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)家屬院、青青美廬、格林假日、格林度假山莊、東方桃源、東郡藍(lán)灣、宏光合園、尚東美立方15個(gè)小區(qū)外，其余小區(qū)均暫不能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　中原區(qū)多個(gè)小區(qū)因土地被查封或無(wú)土地信息，無(wú)法完成不動(dòng)產(chǎn)登記。而金水區(qū)除了土地被查封等問(wèn)題小區(qū)之外，舒馨花園和勤工路7號(hào)不能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記則是因?yàn)樾^(qū)土地性質(zhì)為集體土地。

　　近日，鄭州市國(guó)土局給鄭州市房管局的一份關(guān)于停止部分小區(qū)辦理房屋交易一事的函顯示，包括鄭州金水區(qū)舒馨花園在內(nèi)的27個(gè)小區(qū)，因占用國(guó)有農(nóng)用地和集體土地，根據(jù)《物權(quán)法》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，房管局停止對(duì)這些小區(qū)辦理轉(zhuǎn)移、變更、抵押等房屋交易事宜。

　　【回應(yīng)】會(huì)出臺(tái)相應(yīng)政策 部分“問(wèn)題小區(qū)”可登記

　　鄭州市不動(dòng)產(chǎn)部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，這27個(gè)小區(qū)只是初步統(tǒng)計(jì)，還需要進(jìn)一步確認(rèn)。確認(rèn)之后，有關(guān)部門(mén)會(huì)按照有關(guān)法規(guī)進(jìn)一步處理。

　　據(jù)了解，因占用工業(yè)用地?zé)o法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的小區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)會(huì)根據(jù)2016年底，省國(guó)土資源廳出臺(tái)的《關(guān)于做好當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)“無(wú)土地信息”“房屋規(guī)劃用途與土地用途不一致”等原因造成房屋無(wú)法辦理轉(zhuǎn)移、抵押登記的情況給出相應(yīng)解決方案。 比如，只要房屋坐落的土地取得大土地證，且無(wú)查封、無(wú)抵押、無(wú)改變用途、無(wú)跨宗地界線，就不影響辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。沒(méi)有取得大土地證的房屋，以及存在土地被查封、被抵押、房地用途不一致、房地權(quán)屬不一致等問(wèn)題的房屋，在鄭州市政府出臺(tái)相關(guān)政策前，暫時(shí)無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　【聲音】歷史欠賬不應(yīng)由百姓承擔(dān)

　　有人認(rèn)為，問(wèn)題小區(qū)在不動(dòng)產(chǎn)登記前就一直潛藏著。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，是否為國(guó)有建設(shè)用地是區(qū)分“小產(chǎn)權(quán)房”的重要參照標(biāo)準(zhǔn)。因土地問(wèn)題，從而導(dǎo)致有“本”卻辦不了“證”，但有個(gè)事實(shí)必須正視，那就是業(yè)主在買(mǎi)房時(shí)已支付房款、取得產(chǎn)權(quán)證，有些房子甚至進(jìn)行過(guò)多次交易。 如今由于開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題或政府監(jiān)管不力而導(dǎo)致無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。對(duì)那些急于辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的業(yè)主聲音，有關(guān)部門(mén)應(yīng)該重視，并盡快協(xié)商拿出具體的處理意見(jiàn)。否則會(huì)讓這些業(yè)主將矛盾轉(zhuǎn)向不動(dòng)產(chǎn)登記改革。

　　有一種聲音是，問(wèn)題小區(qū)要想徹底完成不動(dòng)產(chǎn)登記，涉及土地性質(zhì)的變更，這就部分涉及土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變、繳納土地出讓金的問(wèn)題，一些老舊小區(qū)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不存在，或者已經(jīng)轉(zhuǎn)換身份。也許只能由業(yè)主承擔(dān)。 但一些業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，既然買(mǎi)房的時(shí)候，沒(méi)人因?yàn)橥恋卮嬖趩?wèn)題而少付了一分房錢(qián)，既然業(yè)主已經(jīng)支付了全部的購(gòu)房款，且已經(jīng)實(shí)際占有和使用房屋，更是取得了產(chǎn)權(quán)證，那么開(kāi)發(fā)商沒(méi)有繳納土地出讓金的歷史欠賬不應(yīng)由百姓來(lái)承擔(dān)。