鄭州去化周期短的區(qū)域堅(jiān)持“穩(wěn)價(jià)放量”，加大土地供應(yīng)

　　 “房子是用來住的，不是用來炒的?！?月9日，鄭州市長(zhǎng)程志明在鄭州市十四屆人大五次會(huì)議開幕式上作政府工作報(bào)告，他提到：鄭州將去化周期短的區(qū)域堅(jiān)持“穩(wěn)價(jià)放量”，加大土地供應(yīng)，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管……

　　 結(jié)合前不久住建部、國土部攜手放出的樓市調(diào)控“大招”，或許我們能從中看到鄭州今年房地產(chǎn)方面的調(diào)控動(dòng)作。

　　“加大土地供應(yīng)” 從供應(yīng)端解決問題

　　4月9日，鄭州市十四屆人大五次會(huì)議開幕。鄭州市長(zhǎng)程志明在作政府工作報(bào)告時(shí)提到，去年，市區(qū)商品住房去庫存任務(wù)全部完成。今年，緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅(jiān)持因地施策，庫存量大的區(qū)域把去庫存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，去化周期短的區(qū)域堅(jiān)持“穩(wěn)價(jià)放量”，加大土地供應(yīng)，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“房子是用來住的、不是用來炒的”，圍繞這個(gè)定位，近日中央和多個(gè)地方都紛紛做出了“行動(dòng)”。 拿前不久住建部、國土部攜手放出的樓市供給側(cè)調(diào)控“大招”——《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）來說，其中更具體更精準(zhǔn)地對(duì)當(dāng)前全國樓市提出了“要求”。 在該《通知》第三條，兩部委要求，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36~18個(gè)月的，要減少供地；12~6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。 結(jié)合此次鄭州市政府工作報(bào)告當(dāng)中那句“去化周期短的區(qū)域堅(jiān)持‘穩(wěn)價(jià)放量’，加大土地供應(yīng)……”，很多人認(rèn)為這是要從土地供應(yīng)端來解決庫存和房?jī)r(jià)目前存在的根本問題。

　　庫存過小也不合理 要奔向“合理周期”

　　“這一條的確是從供應(yīng)端解決根本問題，房?jī)r(jià)飆漲，主要原因之一是地價(jià)。而物以稀為貴，地價(jià)上漲主要是土地供應(yīng)方面出現(xiàn)了問題?！敝蟹垦醒芯繂T奚春山說。

　　鄭州市如今到底有多少土地？每年計(jì)劃供應(yīng)多少住宅用地？如今鄭州又有多少庫存？或許我們能從數(shù)字中看出一些房?jī)r(jià)高的“端倪”。 先來看庫存。鄭州市2016年共完成商品房投放3186萬平方米，完成商品房銷售3631萬平方米。全市商品住宅去化周期為4.1個(gè)月，其中市區(qū)商品住宅去化周期為4.9個(gè)月，各縣(市)去化周期均小于12個(gè)月。 庫存過大“不正?！?，庫存過小也“不合理”，那多少存量才算處于合理區(qū)間？2017年鄭州市土地供應(yīng)計(jì)劃要求：鄭州將完成商品房投放2100萬平方米，完成商品房銷售2000萬平方米，全市商品住房庫存去化周期回歸到6~12個(gè)月的合理區(qū)間。 如此看來，2016年鄭州市區(qū)商品住宅庫存去化周期4.9個(gè)月，距離所謂的6~12個(gè)月合理區(qū)間，還有一定的差距。 值得注意的是，庫存的多少和銷售、投資都密不可分，而和土地供應(yīng)多與少，更有著緊密關(guān)系。畢竟土地供應(yīng)越多房子蓋得越多，銷售才可能越多。

　　2016年鄭州計(jì)劃供應(yīng)3.6萬畝

　　實(shí)際只供應(yīng)1.23萬畝

　　鄭州到底有多少土地呢？中房研數(shù)據(jù)顯示，鄭州拆掉四環(huán)內(nèi)所有城中村后，四環(huán)內(nèi)未拍賣開發(fā)的土地有110萬畝，而2017年政府公示供地計(jì)劃是12600畝，按照這樣的供地計(jì)劃，鄭州現(xiàn)有的110萬畝土地，大約能供應(yīng)100年。

　　100年？咱再來看看鄭州未來幾年要供應(yīng)多少住宅用地，鄭州市已在去年年底公布2017~2019年的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，分別為840公頃、780公頃、780公頃，換算成畝就是12600畝、11700畝、11700畝。 據(jù)今年1月5日《河南日?qǐng)?bào)》報(bào)道，2017年~2019年3年間，鄭州市區(qū)計(jì)劃供應(yīng)住宅用地2400公頃，合3.6萬畝。而據(jù)去年5月7日的《鄭州晚報(bào)》報(bào)道，鄭州2016年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，市內(nèi)八區(qū)住宅用地為3.3萬畝。 如此看來，鄭州2016年度的計(jì)劃住宅供地量，幾乎相當(dāng)于2017~2019年三年的住宅供地計(jì)劃總和。其比2017年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地多了2萬多畝。 但值得注意的是，從2012年~2016年，多年來鄭州從沒有100%完成過住宅土地供應(yīng)，而完成率基本在60%左右。2016年鄭州市本級(jí)只供應(yīng)商品住宅用地1.23萬畝,并且同比增長(zhǎng)150%。 計(jì)劃供應(yīng)3.6萬畝，實(shí)際供應(yīng)了1.2萬多畝！如此看來，鄭州并不是沒有土地，而是土地沒“放出來”。如此一來，地少而房少，買房人卻多……2016年鄭州“地王”頻出，房?jī)r(jià)高漲，土地供給不足無疑是背后原因之一。

　　供需端相結(jié)合

　　不再讓“屋以稀為貴”

　　從此次住建部、國土部聯(lián)合出臺(tái)的《通知》來看，其中提到督查地方政府供地、嚴(yán)格審查房企拿地資金、嚴(yán)查拖延上市變相捂盤項(xiàng)目……其中多條要求是針對(duì)“土地”而來。此次出臺(tái)的《通知》，面向全國，覆蓋大中城市，也涉及了三四線城市，在土地供應(yīng)、房企查處、違規(guī)項(xiàng)目等多方面都作出了相關(guān)要求。

　　“所謂的‘限購令’都只是短時(shí)調(diào)控，長(zhǎng)期調(diào)控還是從供給端著手。政府有地不賣，讓類似鄭州這樣凈流入人口逐漸增加的城市‘無地’可用，造成庫存不足，房?jī)r(jià)上漲過快?！焙幽县?cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院教授劉社此前接受采訪時(shí)表示。 回到此次鄭州市政府工作報(bào)告當(dāng)中，其中還提到：庫存量大的區(qū)域把去庫存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來。 那么，問題來了，為什么2017年鄭州市計(jì)劃投放市場(chǎng)的商品房總量比2016年減少了近三分之一，但反映市場(chǎng)庫存情況的去化周期目標(biāo)卻延長(zhǎng)了數(shù)月呢？ 其實(shí)，這也不難理解，去化周期越長(zhǎng)代表著庫存越多。盡管2017年投放數(shù)量較2016年少，但由于限購政策的制約，符合購房條件者相對(duì)減少，市場(chǎng)交易或也將減少，所以要使去化周期較2016年延長(zhǎng)，回歸6~12個(gè)月所謂的理性周期也不足為怪了。 所以，綜合前不久住建部、國土部聯(lián)合出臺(tái)的《通知》與此次鄭州市政府工作報(bào)告，我們不妨大膽想象鄭州市房地產(chǎn)發(fā)展方向。供需結(jié)合，按照計(jì)劃穩(wěn)步供應(yīng)住宅用地，讓房企們有地可用，有房可蓋，杜絕“地王”和“離譜地價(jià)”的誕生。同時(shí)在當(dāng)前限購前提下，從市場(chǎng)方面，控制不符合“條件”的購房，讓市場(chǎng)交易熱度降低。一面是土地放著，房子蓋著，一面是交易量下降，不再“屋以稀為貴”，從而調(diào)控穩(wěn)定房?jī)r(jià)。（東方今報(bào)·猛犸新聞?dòng)浾?肖萌/文 邱琦/圖）