制圖/鄭萌
河南商報記者 鄧飛 李笑凡
鄭州土地拍賣市場再起波瀾。
鄭州市國土資源局發(fā)布公告,稱鄭州擬推行商品住宅用地出讓“持券(復墾券)準入”政策,即土地競買人必須提前購買與出讓土地同等新增面積的“復墾券”,參與土地競買。
【一則公告】
再拍地
需提前購買“復墾券”
12月14日,鄭州市國土資源局發(fā)布一則特別的公告,引起廣泛關(guān)注。公告稱,鄭州擬推行商品住宅用地出讓“持券(復墾券)準入”政策,并稱,自2017年1月15日起,鄭州市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi),在辦理農(nóng)轉(zhuǎn)手續(xù)時,未使用“復墾券”的商品住宅用地,出讓時需“持券準入”,即土地競買人必須提前購買與出讓土地同等新增面積的“復墾券”,參與土地競買。
也就是說,以后,開發(fā)商再拿地,必須先取得上述“復墾券”。據(jù)河南商報記者了解,消息傳出后,部分開發(fā)企業(yè)的有關(guān)負責人便開始四處打探并研究這個政策。有業(yè)內(nèi)人士稱,如果土地競拍加入這個準入門檻,是不是以后的拿地成本會再次增加?如果“復墾券”充足,或者無人競爭,還好說,如果競爭激烈,難免會增加成本。
據(jù)了解,為保證土地競買人平等享有持“復墾券”參與商品住宅用地競拍的權(quán)利,省政府擬定于2016年12月20日9時,在河南省國土資源廳機關(guān)后服務(wù)樓二樓會議室推出首批“復墾券”公開交易,首批擬交易6000畝宅基地(以拍賣現(xiàn)場宣布的交易面積為準)“復墾券”,起始價為16萬元/畝。這是我省推出的首批宅基地“復墾券”公開交易。
另據(jù)了解,本次“復墾券”的競買,河南省范圍內(nèi)縣(市、區(qū))政府以及政府批準的園區(qū)等,以及擬在鄭州市內(nèi)五區(qū)和鄭東新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)競拍商品住宅用地的房地產(chǎn)企業(yè),或使用用地性質(zhì)因規(guī)劃調(diào)整為商品住宅用地的房地產(chǎn)企業(yè),可以參與本次拍賣活動,其他單位、組織及個人不得參與本次拍賣活動。
有意參與本次拍賣會的競買申請人,應于2016年12月19日12時之前按拍賣文件的規(guī)定,向河南省國土資源開發(fā)投資管理中心提交書面申請并按要求辦理競買手續(xù),同時,還要通過河南省國土資源開發(fā)投資管理中心的競買資格審核。
【業(yè)內(nèi)分析】
會刺激房價上漲嗎
對鄭州來說,“復墾券”及其拍賣都是新生事物,如何理解?河南商報記者進行多方采訪。
國內(nèi)房地產(chǎn)專家陳寶存對土地開發(fā)有著深入研究。他在接受河南商報記者采訪時解釋道,鄭州是一個快速發(fā)展的城市,急需更多的新增建設(shè)用地,而用地指標是有限的,因此,城鄉(xiāng)建設(shè)用地必須占補平衡、增減掛鉤。
這樣可達到一種效果:在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的方略下,既通過保護耕地直接保護農(nóng)業(yè),又充分利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地發(fā)展工業(yè)和城市。如此,以農(nóng)村宅基地為突破口,引導農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),農(nóng)村宅基地就化身成為城市建設(shè)用地指標的 “入場券”。
“村民變成市民了,宅基地復墾成農(nóng)田,騰出來了用地指標,必須讓他們有收益。國內(nèi)其他省市,一般情況下是30萬元一畝,對開發(fā)商動輒幾個億的土地成本來說,雖然也是成本,但微乎其微,所以,不會刺激房價高漲?!?/p>
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向河南商報記者分析稱,宅基地“復墾券”的公開交易,實際上是為了更好地落實建設(shè)用地增減掛鉤的政策,通過此類準入模式,能夠更加有效地促進“農(nóng)轉(zhuǎn)用”用地開發(fā),使得各類閑置的零散的土地,通過整理和交易,提高土地利用率。
河南商報記者從鄭州市國土資源局了解到,此舉是為了落實城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策,也是為了給易地扶貧搬遷籌措更多資金,助推全省脫貧攻堅工作。河南商報記者從河南省國土廳獲悉,該政策的制定是由省政府牽頭的,“復墾券”是一個新生事物,之前省內(nèi)沒有類似說法,從全國范圍來看,是借鑒了重慶的模式。
至于開發(fā)商買的“復墾券”能否自由交易,使用規(guī)則有哪些,記者未獲明確答復。
【延伸閱讀】
重慶“地票”制度啥模式
看看新華社的解讀
據(jù)新華社報道,重慶的“地票”制度,就是農(nóng)民自愿放棄宅基地使用權(quán),并將宅基地復墾為耕地,騰出建設(shè)用地指標,在留足本地使用指標后,剩余的部分作為“地票”進入土地交易所出售,交易金額扣除復墾成本后,按照85∶15的比例分配給農(nóng)民和村集體。
從2008年開始,重慶以農(nóng)村宅基地為突破口,引導農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),創(chuàng)造性地發(fā)明了“地票”交易制度。從此,農(nóng)村宅基地可以化身成為城市建設(shè)用地指標“入場券”,成了工業(yè)化和城鎮(zhèn)化主戰(zhàn)場的“香餑餑”。一張“地票”,猶如棋盤上落下的一枚關(guān)鍵棋子,一招棋到,滿盤皆活。
比如,在以榨菜聞名海內(nèi)外的重慶涪陵,珍溪鎮(zhèn)洪湖村有不少農(nóng)戶都在“地票”的幫助下,陸續(xù)告別居住多年的土坯房、危舊房,搬進了祖祖輩輩夢想的新居。有農(nóng)戶說,雖然進了城,但農(nóng)村房子卻帶不進城,只能讓它空在那里。后來,聽說只要把房子拆了,把宅基地復墾為耕地就可以拿到錢,于是他馬上就去申請了。最后,拿到了被老百姓稱作“土地復墾錢”的補償款共計68122元,再加上自己的部分積蓄,他在縣城買了房子,真正成了城里人。
昔日農(nóng)民的老房子和宅基地,最后給農(nóng)民帶來一筆可觀收入的故事在重慶不勝枚舉,而這一變化過程的背后靠的就是“地票”。有了這筆錢,他們的養(yǎng)老、住房、醫(yī)療、子女教育及家具購置等問題,都能得到更好地解決。“地票”的出現(xiàn),讓農(nóng)民也能像城市居民一樣,擁有房屋和土地帶來的財產(chǎn)性收益,而這對于促進農(nóng)業(yè)人口城鎮(zhèn)化至關(guān)重要。
在重慶很多農(nóng)村地區(qū),人去樓空、大門緊鎖的現(xiàn)象極為普遍。重慶市江津區(qū)曾經(jīng)做過一個調(diào)研,全區(qū)近40萬農(nóng)戶中約有23%已經(jīng)完全放棄了農(nóng)地耕作,閑置或半閑置的建設(shè)用地粗估有近3萬畝。在“地票”制度的作用下,建設(shè)用地隨人進城,農(nóng)村耕地會越來越多。
一些城市在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,購房者交了房款,但開發(fā)商將預售款挪為他用,甚至攜款跑路,導致爛尾樓的出現(xiàn)。從2016年12月開始,我市開始試行《鶴壁市商品房預售資金監(jiān)管辦法》,對商品房預售資金實行第三方監(jiān)管,以確保專款專用,防范交易風險,保障購房人的合法權(quán)益。
從鄭州房地產(chǎn)市場初步發(fā)展開始,“城”字在房地產(chǎn)出現(xiàn)的頻率頗高。萬科城、金科城、升龍城、萬和城、正商城、永威城、匯泉西悅城、康橋康城、鑫苑名城等,鄭州涉及“城”字的房地產(chǎn)項目多達近百個。
近幾個月來,南京、武漢、濟南、廈門等多個城市先后出臺樓市調(diào)控政策。但記者觀察發(fā)現(xiàn),近期全國土地拍賣中仍有一些地產(chǎn)商高溢價購買土地,天津、濟南、武漢等城市土地拍賣再次出現(xiàn)溢價超過200%現(xiàn)象,給樓市穩(wěn)定帶來了負面效應。
近幾個月來,南京、武漢、濟南、廈門等多個城市先后出臺樓市調(diào)控政策。但記者觀察發(fā)現(xiàn),近期全國土地拍賣中仍有一些地產(chǎn)商高溢價購買土地,天津、濟南、武漢等城市土地拍賣再次出現(xiàn)溢價超過200%現(xiàn)象,給樓市穩(wěn)定帶來了負面效應。
河南商報記者在現(xiàn)場看到,在“科創(chuàng)smart公館銷售中心”的樓頂,有兩名身著“科創(chuàng)欺詐”字樣服飾的男子,站在樓的邊沿,隨時都有掉下來的可能?!倍f到如何退還業(yè)主的房款,該負責人稱,因目前樓盤用地已被強制執(zhí)行到公開拍賣環(huán)節(jié),業(yè)主們關(guān)心的房款退還問題,也只能等拍賣塵埃落定后,再作打算。
大家在買房的時候,都喜歡選大的房產(chǎn)公司,不管是信譽還是質(zhì)量都會有保障??煞脚吭卩嶉_綠地城交過認籌金后,不僅房子沒買著,還惹來一肚子氣!
18樓一名住戶稱,鄰居家的窗戶疑似發(fā)生掉落,用床單來擋住窗戶。在座談會上,開發(fā)商成都西源譽騰投資有限公司負責人焦健表示,整改方案會在本周日前給出;若高樓落窗引發(fā)嚴重事故,則將交由法律機構(gòu)裁定責任劃分。而對開發(fā)商提出,“高空炸彈”若傷人,將交由法律機構(gòu)裁定責任劃分的說法,業(yè)主們也表示無法接受。
張旭在經(jīng)開區(qū)一個樓盤發(fā)現(xiàn),商品房源公示表上的價格是每平方米8136元,開發(fā)商報價是11288元,這意味著開發(fā)商報價比備案價高出每平方米3000多元。”
張旭在經(jīng)開區(qū)一個樓盤發(fā)現(xiàn),商品房源公示表上的價格是每平方米8136元,開發(fā)商報價是11288元。
裝修的時候物業(yè)不讓拆護欄,最后只能乖乖不拆,后來有個監(jiān)理朋友來我家看了說,雖然不能拆,買還是能封得很好看,我家就這么空著很容易臟。
裝修的時候物業(yè)不讓拆護欄,最后只能乖乖不拆,后來有個監(jiān)理朋友來我家看了說,雖然不能拆,買還是能封得很好看,我家就這么空著很容易臟。
2015年上半年,鄭州被通報的房地產(chǎn)市場違法違規(guī)案件中,涉及18家房地產(chǎn)企業(yè),絕大部分是因“違規(guī)預售”而被處以累計128萬元的行政罰款。據(jù)鄭州市房地產(chǎn)監(jiān)察支隊有關(guān)人士介紹,還有一種情況,比如鄭東新區(qū)一個樓盤,兩家企業(yè)共同開發(fā)和銷售,涉嫌違規(guī)售房被處罰。
昨日,鄭州市房地產(chǎn)監(jiān)察支隊為了維護房地產(chǎn)市場的健康秩序,依法查處了一批房地產(chǎn)市場違法行為,其中查處房地產(chǎn)違法行為共計51起,違規(guī)銷售占處理案件的近八成。根據(jù)監(jiān)察支隊通報內(nèi)容顯示,9月15日至9月21日受理案件12起,與去年同期相比增長140%;依法立案查處違法行為7起,全部為開發(fā)企業(yè)違規(guī)售房。
昨天下午,該樓盤銷售大廳一名置業(yè)顧問稱,目前該項目住宅房源已經(jīng)售完,他坦言,目前小區(qū)五證不全。在鄭州市規(guī)劃局官方網(wǎng)站上,河南商報記者未能查詢到該樓盤的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證信息。
一旦購房者和開發(fā)商簽訂了不違反《合同法》等相關(guān)法規(guī)的合同,就需要履行合約。購房者在采取這些方式前,最好對自己資金情況做一個評估,詳細了解好相關(guān)風險,零首付不等于零風險。
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