昨日，鄭州市政府網(wǎng)站發(fā)布《鄭州市國有建設(shè)用地(住宅) 使用權(quán)網(wǎng)上掛牌交易限價(jià)競買暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）。根據(jù)辦法，任一競買人在網(wǎng)掛系統(tǒng)中報(bào)（競）價(jià)首次達(dá)到住宅用地出讓起始價(jià)150%時(shí)，網(wǎng)掛系統(tǒng)報(bào)（競）價(jià)中止。

　　這是繼限購、限貸之后，鄭州又一波樓市調(diào)控襲來。但效果如何，還有待觀察?！鯑|方今報(bào)·猛犸新聞

　　首席記者李凌

　　“熔斷制”正式登場

　　◎什么是熔斷制呢？

　　《辦法》第二條規(guī)定：國有建設(shè)用地（住宅）（以下簡稱住宅用地）使用權(quán)出讓過程原則上分兩個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行。第一環(huán)節(jié)為使用鄭州市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)進(jìn)行網(wǎng)上競價(jià)，達(dá)到限價(jià)時(shí)轉(zhuǎn)為第二環(huán)節(jié)；第二環(huán)節(jié)為現(xiàn)場一次競價(jià)或轉(zhuǎn)為網(wǎng)上一次競價(jià)。

　　《辦法》第三條規(guī)定：任一競買人在網(wǎng)掛系統(tǒng)中報(bào)（競）價(jià)首次達(dá)到住宅用地出讓起始價(jià)150%時(shí)，網(wǎng)掛系統(tǒng)報(bào)（競）價(jià)中止（以下簡稱網(wǎng)掛熔斷），該時(shí)點(diǎn)為熔斷點(diǎn)，此時(shí)出讓起始價(jià)的150%為熔斷地價(jià),熔斷地價(jià)的報(bào)價(jià)競買人為熔斷人。

　　◎鄭州哪些范圍實(shí)行熔斷制？

　　《辦法》第二條規(guī)定，第二環(huán)節(jié)中,鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管轄范圍內(nèi)采取競綜合房價(jià)方式確定土地競得人;金水區(qū)、管城回族區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、鄭州高新區(qū)管轄范圍內(nèi)采取競地價(jià)方式確定土地競得人。《辦法》還規(guī)定，所有地塊成交樓面價(jià)將不得高于區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有最高樓面價(jià)。

　　除此之外的其他區(qū)域，仍然按照老辦法進(jìn)行網(wǎng)拍。

　　◎怎么熔斷呢？

　　簡單來說，鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，采取“限地價(jià)，競房價(jià)”，即地價(jià)確定，參與網(wǎng)掛的競買人現(xiàn)場競綜合房價(jià)，綜合房價(jià)報(bào)價(jià)低者為競得人；市內(nèi)五區(qū)及鄭州高新區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，參與網(wǎng)掛的競買人進(jìn)行最后一次現(xiàn)場報(bào)價(jià)，依據(jù)掛牌須知等相關(guān)規(guī)定，確定競得人。

　　那么，問題來了，誰來確定土地起始價(jià)呢？《辦法》第六條規(guī)定，國土部門按照鄭州市60號文件規(guī)定，依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)、市場指導(dǎo)價(jià)、評估價(jià)合理確定土地掛牌起始價(jià)、熔斷地價(jià)及現(xiàn)場競價(jià)方式，報(bào)市政府審批，并經(jīng)省國土資源廳備案后實(shí)施。該宗地的預(yù)期成交樓面地價(jià)原則上須小于該行政管轄區(qū)域（或功能區(qū)）內(nèi)以往最高成交宗地相應(yīng)價(jià)格。

　　◎競拍違約沒收保證金

　　參與現(xiàn)場競價(jià)的競買人如有惡意串通、串標(biāo)、圍標(biāo)行為，影響土地出讓招拍掛活動(dòng)，給國家或其他競買人造成損失的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，依法嚴(yán)肅處理。競拍違約的，將被列入禁拍黑名單，還要沒收保證金。

　　“新調(diào)控”效果如何有待觀察

　　《辦法》的出臺，表明鄭州樓市又一波調(diào)控來襲。

　　上一輪樓市瘋狂中，地王頻出、地價(jià)高漲亦是表現(xiàn)之一，熔斷制也被視為是從源頭平抑土地市場的高熱，進(jìn)而調(diào)控地價(jià)。目前，南京、蘇州等地均已采取措施，比如土拍熔斷機(jī)制，來調(diào)控“過熱”的房地產(chǎn)市場。此番鄭州正式發(fā)布的《辦法》，成為平抑房價(jià)上漲的措施之一。

　　“熔斷制就是為了限制地王產(chǎn)生。土地價(jià)格壓下去，未來房價(jià)過熱受到抑制。從心理上看，會對市場恐慌情緒有一個(gè)積極的正面影響。”河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會會長宋向清表示，近日，熔斷制的具體暫行辦法正式出臺，加上限購、限貸，鄭州樓市的調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　“據(jù)我們掌握的鄭州10月份的數(shù)據(jù)，新房成交量下降了80%，二手房成交數(shù)量下降了一半左右。”真二網(wǎng)鄭州區(qū)域總經(jīng)理孫新建介紹，價(jià)格也下降了不少，“二手房價(jià)格最少下降了20%，二手房市場已從買房市場進(jìn)入了賣方市場，提前進(jìn)入了淡季?！?/p>

　　但未來，熔斷制能否真正發(fā)揮作用，抑制鄭州過快上漲的房價(jià)呢？“總體上，鄭州土地拍賣的熔斷機(jī)制和房九條比較溫和，只能抑制過快上漲。”宋向清說，“從長遠(yuǎn)看，鄭州房地產(chǎn)上漲的趨勢還將繼續(xù)，但不會像前段時(shí)間幅度這么大。因?yàn)猷嵵莶幌裎靼?、重慶，我們有剛需存在。”

　　“我們分析，到了春節(jié)后，新的一波房價(jià)上漲仍將持續(xù)，而未來3~5年內(nèi)，鄭州市區(qū)均價(jià)會達(dá)到3萬元左右?！睂O新建也這樣表示，因此，有住房需求的還是要提前著手。