房子當(dāng)然有“階級”屬性，在中國，與房子緊密聯(lián)系的是學(xué)校，對于只有一個孩子的家庭，這才是真正的“剛需”。
搶房
劉進最終買了史家胡同小學(xué)的學(xué)區(qū)房，1988年的老房子，60平方米，南北通透小兩居，房價350萬元。從看房到交訂金，全程僅兩個多小時，這其中包括與另一撥看房者狹路相逢、等著老婆從管莊的家里趕來定奪、拿出自己打印的學(xué)區(qū)房攻略核實這所房子的學(xué)區(qū)劃片，他甚至等不及確認房主的孩子是否真的不占用這個學(xué)區(qū)名額就拍出15萬元訂金。
從去年下半年開始，劉進開始看東城區(qū)的學(xué)區(qū)房，一共看了十五六套。一開始他的可承受價位是每平方米不超過5萬元，結(jié)果沒看幾套這個心理預(yù)期就被突破了。在那時，均價5萬元以下的學(xué)區(qū)房只有兩種，一種是五六十年代的老房子，一種是連二流都算不上的最差學(xué)區(qū)房。心理價位的抬升同樣來自瘋狂的買房競爭，劉進說，剛開始還處在摸索期，不知道水多深，原本有一套燈市口小學(xué)的學(xué)區(qū)房，52平方米250萬元，當(dāng)時沒拿定主意，過了幾天再去問，中介說早就賣了。去年12月，中介通知他，東直門內(nèi)大街出了一套景山學(xué)校北校區(qū)的學(xué)區(qū)房，要價260萬元，等他們?nèi)タ捶繒r，房主已經(jīng)改口要價290萬了元。和他們同時在房里的還有另外三撥看房人，房主坐地起價，最終以310萬元成交。
劉進兩口子都從事地產(chǎn)行業(yè)，按說比一般人更能提前嗅出市場變化。他們預(yù)計2012年末會是個低點，沒想到從開始看房到2013年1月最終出手，其間房價每平方米漲了1萬多元。夫妻倆最開始看房時，原本目的是為了改善居住環(huán)境。按照他們的預(yù)算，可以在望京買一套舒適的大房子，看房過程中，就覺得除了改善住房，也應(yīng)該順道把孩子以后上學(xué)的問題一并考慮進去。他們原本準備以每平方米2.1萬元的價格在望京買一套精裝修的房子，孩子可以上鄰近的芳草地國際小學(xué)，交了定金之后又反了悔，覺得應(yīng)該讓孩子上一個更好的小學(xué)。于是就開始關(guān)注學(xué)區(qū)房的話題，漸漸地買房意圖變了，變成了以孩子上學(xué)為主，之后他們不在朝陽區(qū)轉(zhuǎn)悠，選擇了教育強區(qū)東城，這里離兩人的工作單位也不太遠?！拔姨f，既然是買學(xué)區(qū)房，就別想著改善了。”劉進說，他們的買房觀由此徹底顛覆。
一開始，夫妻倆并不傾向于選擇北京市最一流的小學(xué)。他們看了燈市口小學(xué)、黑芝麻小學(xué)、分司廳小學(xué)等的學(xué)區(qū)房，都是因為房子本身不滿意而放棄。劉進說：“我一開始并不想買史家，但這真不是你想買哪就買哪的，房源太少，要看你正好趕上哪兒的?！焙芏噘I學(xué)區(qū)房的家長都是通過網(wǎng)上論壇來了解各小學(xué)及學(xué)區(qū)情況的。劉進在一些人氣較旺的論壇里了解了東城區(qū)各小學(xué)的排名，尤其是把重點小學(xué)各年的招生簡章打印出來。網(wǎng)站上還傳授一些識別中介偽造招生簡章的要訣，比如，一定要看原件，不要看復(fù)印件；你認為可疑的小區(qū)如果排在一行的最后，那很有可能是中介為了騙你買房而私自加上去的；小學(xué)的入學(xué)報名時間往往安排在周末，如果簡章中的時間是一個工作日要尤為慎重等等。招生簡章是普通家長學(xué)區(qū)房選址的唯一參考。北京市教委曾表示，“就近入學(xué)不是指物理距離”。離小學(xué)越近的房子并不一定就越安全，同一個樓盤也并不一定都在學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，有些小區(qū)的回遷房可能就在此之外。劉進的方法是，通過歷年的招生簡章來看，如果一個房子在3～5年的時間內(nèi)全部劃在學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，那么這個房子就是安全的。學(xué)區(qū)房分為商品房和公房。商品房每戶只有一個上學(xué)名額，不能重復(fù)使用，因為商品房的對口小學(xué)是開發(fā)商建的，建校成本已經(jīng)含在房價里，為了保證對業(yè)主的公平，每戶有且僅有一個入學(xué)名額。在交易這樣的學(xué)區(qū)房時，調(diào)查原房主是否使用過這個名額尤為關(guān)鍵。公房沒有這樣的限制，因為這是教委給小學(xué)的任務(wù)。但因為很多人利用二手房交易，在同一間公房內(nèi)多次使用上學(xué)名額，因此學(xué)校規(guī)定，一所公房內(nèi)不能同時有兩個或更多孩子入學(xué)，所以購買二手公房的風(fēng)險在于，需要調(diào)查清楚，在你的孩子入學(xué)時，原來房主的孩子是否已經(jīng)小學(xué)畢業(yè)。此外，一些熱門小學(xué)對就近入學(xué)的小學(xué)生有落戶年限的限制，一般要求該小學(xué)生及父母在該房址上落戶3～5年。這也導(dǎo)致一些家長在孩子很小時就開始做準備。
劉進最后看中的是舊式格局的老房子，兩個臥室在兩邊，客廳在中間，沒有窗戶。樓房一共6層，出售的這套是一層。雖然底層被很多人稱為“硬傷”，但劉進覺得已經(jīng)“沒得挑了”。東城區(qū)出房量很少，有些家長為了孩子上學(xué)，會選擇幾家人湊錢買一幢四合院，每家一個屋子，小的只有四五平方米。劉進說，買這種房子是有風(fēng)險的，它只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，合伙買的想賣也很困難。而且房子太小，根本沒法住，如果老師來家訪，很容易就穿幫了，學(xué)校就能以“人戶分離”為由拒絕孩子入學(xué)。
眼見了幾次搶房的過程，劉進在中介的催促下很快做出決定，要房！“我拿了15萬元訂金給房主，說，咱們?nèi)ブ薪槟窃斦?。也是為了把他拉出那個環(huán)境，這樣后面的人也看不成了?！睘榱四鼙M快簽合約，劉進甚至沒調(diào)查房主的孩子是否占用了上學(xué)名額。“房主說他的孩子上初一，但他的戶口本在回龍觀，怕這中間再發(fā)生變化，就姑且相信了他，只是在合同上加了句，要確認小孩是否占用入學(xué)名額，否則會有很高的罰金。”
教育資源和政策效應(yīng)
“2013至2017年，北京市小學(xué)入學(xué)將進入高峰時期，每一年的平均入學(xué)人數(shù)保守估計都將在18萬以上，甚至可能達到20萬，而2009、2010、2011年的小學(xué)入學(xué)人數(shù)僅分別為10萬、11萬和13萬，剛剛過去的2012年小學(xué)入學(xué)人數(shù)估計在15萬左右。”聞風(fēng)告訴本刊記者。他是北京一家培訓(xùn)機構(gòu)的負責(zé)人，經(jīng)常舉行講座，內(nèi)容圍繞著北京市教委政策進行各類分析。為了應(yīng)對未來幾年的小學(xué)入學(xué)高峰期，2012年，北京市教委率先在海淀區(qū)開通“幼升小適齡兒童信息采集系統(tǒng)”，信息采集對象包括擁有海淀區(qū)戶籍兒童雖為北京市其他區(qū)縣戶籍，但父母一方在海淀區(qū)擁有房產(chǎn)的兒童，以及七類在海淀區(qū)長期居住的按本市戶籍對待的人員子女。凡是年滿6周歲的兒童都應(yīng)在相應(yīng)時間內(nèi)進行信息注冊，內(nèi)容包括身份證號、戶口所在地派出所、住房的門牌號碼等等，這將作為孩子入學(xué)報名的憑證之一。2013年，朝陽區(qū)也開始運行這一登記系統(tǒng)。據(jù)悉，東、西城區(qū)也將很快開通這一系統(tǒng)。
信息采集系統(tǒng)將大大增加跨區(qū)擇校的難度。西城、海淀、東城區(qū)重點小學(xué)數(shù)量多，尤其是西城區(qū)和東城區(qū)，適齡兒童人數(shù)較少，同時流動人口數(shù)量也較少，總體的校園環(huán)境相對更好。聞風(fēng)說：“朝陽區(qū)有50%的外來人口，在該區(qū)的普通小學(xué)里，外來人口的比例約為70%。對于那些渴望給孩子提供更好就學(xué)環(huán)境的家長來說，不離開朝陽，就一定要上重點小學(xué)，而朝陽區(qū)的重點小學(xué)比西城、東城、海淀要少得多。昌平區(qū)外來人口超過70%，普通小學(xué)里的外來人口接近90%，重點小學(xué)數(shù)量更是少之又少。如果你家住豐臺，月收入4000元以上，我還是建議你找找關(guān)系離開豐臺上學(xué)?！?/p>
在九年義務(wù)教育階段，北京市所采用的都是就近入學(xué)的原則，在哪個區(qū)讀小學(xué)，同時意味著以后在哪個區(qū)讀初中，其中大多數(shù)孩子會在同一學(xué)區(qū)內(nèi)的同一小片區(qū)完成九年教育。在北京，西城區(qū)、海淀區(qū)、東城區(qū)的傳統(tǒng)教學(xué)優(yōu)勢仍十分明顯，尤其是西城區(qū)和海淀區(qū)，集合了最優(yōu)秀的中學(xué)。小升初在就近入學(xué)的原則指導(dǎo)下，首先各小學(xué)均有比例不一的推優(yōu)名額，推優(yōu)生享有在全學(xué)區(qū)內(nèi)選擇重點中學(xué)的機會，這種按照填報志愿情況進行錄取的方式稱為“大派位”。同樣享受在全學(xué)區(qū)大派位的還有點招生和特長生。沒有進入推優(yōu)、點招、特長名額的其他小學(xué)畢業(yè)生將在小片區(qū)內(nèi)，按照填報的志愿被教委統(tǒng)一安排入學(xué)，這稱為“小派位”。聞風(fēng)對東城區(qū)、西城區(qū)和海淀區(qū)的小升初數(shù)量進行統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，2012年東城區(qū)初中錄取人數(shù)為8391人，其中區(qū)重點以上的中學(xué)實際錄取人數(shù)為5743人，占當(dāng)年小升初總?cè)藬?shù)的68.44%，也就是說，東城區(qū)平均每1.46個小孩中就有1個能升入?yún)^(qū)重點以上中學(xué)。東城區(qū)最強的四所中學(xué)，五中、二中、匯文和171中學(xué)共錄取2121人，占小升初總?cè)藬?shù)比例的25.28%，而東城區(qū)各小學(xué)推優(yōu)率皆為20%，這意味著所有推優(yōu)生均有機會升入這四所名校。而西城區(qū)各校的推優(yōu)比例更高達30%，2012年西城小升初人數(shù)約為1萬人，西城區(qū)市重點初中十三中分校、三帆中學(xué)、八中、四中等學(xué)校招生人數(shù)至少在3700人，西城的市重點中學(xué)在容納了全區(qū)所有的推優(yōu)生外，仍剩余600多個名額留給其他學(xué)生，這還沒有計算區(qū)重點級別的學(xué)校。海淀區(qū)2012年小升初人數(shù)為2.2萬多人，全區(qū)推優(yōu)率為13%，約2900人，但海淀區(qū)公認的市重點中學(xué)總共招生人數(shù)就達5300人。在教育強區(qū)，小學(xué)教學(xué)質(zhì)量更好，同時孩子升初中的壓力更小。
與按片區(qū)就近入學(xué)的原則相對立的是共建生和條子生。雖然教委沒有明確表態(tài)，但這些名額的數(shù)量已經(jīng)在大量減少。共建生是指小學(xué)和某些企事業(yè)單位達成協(xié)議，學(xué)校每年會給各單位若干職工子女入學(xué)的名額。另外學(xué)校還可能存在一些拉關(guān)系、寫條子入學(xué)的學(xué)生。一位在某中直機關(guān)任職的家長告訴我：比如該小學(xué)一年招生100人，共建生名額大約30人，分到各個單位，每個單位可能只有三四個名額，他所在單位，與自己孩子同齡的大概有30個，能否入學(xué)同樣還要競爭。雖然孩子才3歲，但他已開始為孩子選擇合適的英語班?！拔覀円粋€鄰居只比我兒子大15天，已經(jīng)認識900多個字。他的父母也都是在國家機關(guān)，未來他們肯定是小學(xué)入學(xué)的競爭對手?！币晃蝗ツ甑组_始籌劃買學(xué)區(qū)房的家長告訴我，他的孩子今年9月就該上一年級了，之前一直打算托一個在部委的同學(xué)幫忙找關(guān)系上好一點的小學(xué)?！澳甑椎臅r候，同學(xué)給我打電話說，今年可能幫不了我了。一方面學(xué)校的名額變少了，另一方面，他的部門領(lǐng)導(dǎo)也托他幫忙找人，他肯定要優(yōu)先給領(lǐng)導(dǎo)幫忙。”一位祖籍北京的家長告訴我，親戚原本有一些人脈可以為孩子上學(xué)幫忙，但他也選擇了買學(xué)區(qū)房?！拔冶砀缭谥兄睓C關(guān)上班，他跟我說，如果孩子是今年入學(xué)，可以找人交2萬元上育翔小學(xué)。但我兒子3年以后才上學(xué)，那時候就不能保證了，沒準能給辦事的領(lǐng)導(dǎo)都不在這了。即使是共建生也是有風(fēng)險的。首先共建名額現(xiàn)在減少得很厲害，有名額也優(yōu)先讓領(lǐng)導(dǎo)和領(lǐng)導(dǎo)的親屬占了。如果你死守著共建生一條路，到時候一旦被學(xué)校拒絕，其他學(xué)校的報名日期也已經(jīng)過了?！?
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