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市區(qū)4S店的頻繁搬遷，折射出鄭州汽車市場(chǎng)發(fā)育中的巨大困擾
新一輪搬遷壓力再起
鄭州市區(qū)汽車4S店比較集中的道路為花園路北段、北三環(huán)、鄭汴路、中州大道、中原西路等，由此可見,搬遷對(duì)行業(yè)影響甚大。
作為汽車流通領(lǐng)域主流商業(yè)模式，汽車4S店頗受矚目，一些知名品牌的4S店甚至還成為城市亮點(diǎn)。但是，表面的光鮮常難掩行業(yè)面臨的一個(gè)窘境——因種種因素而被迫搬遷。
鄭州的汽車4S店概莫能外，當(dāng)下，不少4S店就面臨一輪新的搬遷壓力。
“中原西路準(zhǔn)備擴(kuò)路，涉及4S店21家，拆遷辦召開相關(guān)會(huì)議，聽說(shuō)有些店反應(yīng)很激烈?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者。
事實(shí)上，在鄭州汽貿(mào)圈，中原西路的整治及由此對(duì)4S店帶來(lái)的沖擊波，的確是一個(gè)不折不扣的熱點(diǎn)。
據(jù)鄭州市中原區(qū)政府一位人士介紹，隨著鄭州都市區(qū)建設(shè)啟動(dòng)，中原西路地位愈發(fā)重要，兩側(cè)被定位于行政、商務(wù)、科研中心等，政府也對(duì)其進(jìn)行了重新規(guī)劃，準(zhǔn)備在其兩側(cè)建設(shè)各50米的生態(tài)廊道。
中原西路原來(lái)的綠化帶寬度為15米，現(xiàn)在規(guī)劃紅線變?yōu)?0米，使得兩側(cè)不少汽車4S店受到了影響。
“很多4S店的展廳在此范圍內(nèi)，結(jié)果就被沖掉了，目前有的已經(jīng)拆了?！敝性髀芬?S店工作人員說(shuō)。
由于拆遷有時(shí)間限制，這確實(shí)給4S店出了一道難題。“店已存在很多年了，說(shuō)是違章建筑也少不了規(guī)劃滯后的原因，我們即使要搬也要考慮哪里符合規(guī)劃，而更關(guān)鍵的是，得有合理的緩沖時(shí)間?！痹撊耸空f(shuō)。
實(shí)際上，中原西路4S店面臨的搬遷問題，在鄭州并非一例。
目前，鄭州市正進(jìn)行“兩環(huán)十五放射”的景觀綠化，涉及中原西路、北三環(huán)、鄭新大道、西繞城公路、南三環(huán)東延和化工路等。其中，汽車4S店較集中的北三環(huán)、中原西路等景觀綠化設(shè)計(jì)方案已通過專家評(píng)審。
根據(jù)媒體披露的方案主要內(nèi)容，北三環(huán)的規(guī)劃道路紅線寬65～93米，兩側(cè)綠化帶則寬28.5～42.5米。據(jù)了解，由于在規(guī)劃紅線內(nèi)，位于北三環(huán)、文化路附近的個(gè)別4S店已經(jīng)拆遷。
相對(duì)于政府規(guī)劃的調(diào)整，位于鄭汴路上的中博汽車廣場(chǎng)，則早在去年底便被通知搬遷，其中的4S店也面臨搬遷難題。
“通知要求2012年3月底之前搬完，但對(duì)于4S店而言這是不可能的，因?yàn)樵僬乙粋€(gè)合適的新地方并不容易，大家一直在積極協(xié)商，估計(jì)一年半載暫不會(huì)搬?！痹ＨA豐田中博店的一位人士說(shuō)。
同樣，盡管目前尚未有人通知搬遷，但中州大道兩側(cè)的一些汽貿(mào)市場(chǎng)和4S店依然壓力很大。
“恐怕早晚要搬，龍湖挖好后，這邊的土地肯定大幅升值，所以大家都有搬的心理準(zhǔn)備，現(xiàn)在既然沒人通知搬，就先繼續(xù)經(jīng)營(yíng)著。”在中州大道北段北方汽車城，某商用車經(jīng)銷商的工作人員說(shuō)。
在鄭州市區(qū)，汽車4S店比較集中的道路為花園路北段、北三環(huán)、鄭汴路、中州大道、中原西路等，由此可見搬遷問題對(duì)行業(yè)影響甚大。
而事實(shí)是，鄭州的汽貿(mào)市場(chǎng)拆遷并非首次，此前的花園路北段、中州大道整治就出現(xiàn)過這種情況，原中原汽貿(mào)等便被拆除。因此，新一輪搬遷壓力再起，也使得鄭州汽車流通行業(yè)面臨的難題愈發(fā)顯現(xiàn)。
“傷筋動(dòng)骨”的背后
相關(guān)規(guī)劃滯后只是4S店店面不斷搬遷的一個(gè)原因，更深層的隱患則與其用地多為租賃有關(guān)。
“修房蓋屋三年窮”，這句俗語(yǔ)雖不能完全適用于4S店之搬遷，但搬家對(duì)其影響是顯而易見的。
鄭州市汽車流通行業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)人士告訴記者，4S店建設(shè)成本較高，一個(gè)普通品牌的4S店建設(shè)成本在1000萬(wàn)元左右，再小些的也需500萬(wàn)元到800萬(wàn)元，而一線品牌則要幾千萬(wàn)元，甚至上億元,比如，奧迪4S店就在5000萬(wàn)元左右。
一拆一建之間，損失的往往不僅是店面硬件設(shè)施的投入，搬遷后，通常還會(huì)遇到諸如短期內(nèi)銷量大幅下滑，資金流轉(zhuǎn)速度減慢等問題。同時(shí)，原有地理位置優(yōu)勢(shì)的喪失與客戶資源的流失，這些潛在“損傷”也需要較長(zhǎng)時(shí)間恢復(fù)。
因此，搬遷的“折騰”對(duì)汽車經(jīng)銷商而言無(wú)異于一次“傷筋動(dòng)骨”。而據(jù)了解，個(gè)別4S店還曾有過多次搬遷的經(jīng)歷，加上今年汽車銷售形勢(shì)不樂觀，傷了元?dú)?，退出了市?chǎng)。
對(duì)此，河南省汽車行業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)蔣貢敏認(rèn)為，政府在此過程中應(yīng)充分考慮4S店拆遷損失，在考慮土地升值等情況下提高對(duì)4S店的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)行拆遷不可取。
對(duì)于4S店頻繁面臨搬遷的原因，有人將之歸為相關(guān)規(guī)劃的滯后。
一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，4S店是汽車流通領(lǐng)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)升級(jí)的產(chǎn)物，就鄭州而言，2003年是汽車4S店第一波建店高潮期，4S店大量涌現(xiàn)，逐漸成為行業(yè)主流商業(yè)模式，即便是一個(gè)普通品牌，在鄭州也要至少在四個(gè)方位布局4家4S店。
不過，由于各界對(duì)汽車市場(chǎng)發(fā)展并沒有一個(gè)明確規(guī)劃，因而，一些地處市郊，且靠近城市主要道路的地方，先后矗立起一個(gè)個(gè)汽車市場(chǎng)，而汽車4S店也多是自找地方，或進(jìn)汽車市場(chǎng)，或在路邊自建店面，由此形成了較為分散的格局。
但隨著城市的快速擴(kuò)張，當(dāng)年尚屬偏遠(yuǎn)之處，比如中原西路、鄭汴路、北三環(huán)等，如今已成繁華之地，無(wú)論是出于改善城市形象，還是緩解交通擁堵等考慮，這些地方重新規(guī)劃、整治不可避免提上日程，進(jìn)而波及4S店需重新選址搬遷。
不過，相關(guān)規(guī)劃滯后只是4S店店面不穩(wěn)定的一個(gè)原因，更深層的隱患則與其用地多為租賃有關(guān)。
“鄭州目前的汽車市場(chǎng)和4S店等，絕大多數(shù)是租農(nóng)民或企業(yè)的地，簽一個(gè)租賃協(xié)議就開始建店，真正有自己產(chǎn)權(quán)的很少，店面租期無(wú)法保證?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
中博汽車廣場(chǎng)、北三環(huán)文化路附近的汽車交易中心等用地多為租賃。
這相當(dāng)于“鳥巢”建在他人樹上，一旦遇政府?dāng)U路，整治道路兩側(cè)環(huán)境，很容易就變成了違章或臨時(shí)建筑等，補(bǔ)償沒有或少得可憐，征地補(bǔ)償更進(jìn)不了汽車4S店的口袋。
而即便不遇規(guī)劃調(diào)整，那些早已成為市區(qū)的汽車市場(chǎng)等，也基本難有4S店繼續(xù)存在的空間。
“中博所在的鄭汴路地段，每畝地市場(chǎng)價(jià)應(yīng)在600萬(wàn)元～800萬(wàn)元，這樣好的位置和整齊的地塊非常適合房地產(chǎn)開發(fā)，其綜合收益要遠(yuǎn)高于對(duì)4S店的租賃收入。所以，搬是遲早的事情?！敝胁┢噺V場(chǎng)某品牌4S店工作人員說(shuō)。
這是一個(gè)較為普遍的現(xiàn)象，即很多汽車市場(chǎng)的土地?fù)碛姓吣玫睾蟛⒉幌腴_發(fā)，但又不能長(zhǎng)期閑置，就先做汽貿(mào)，既能獲租金收益，又能坐擁土地升值，租約到期后則不再續(xù)約，進(jìn)而轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。
如此看，市區(qū)4S店的搬遷也是一種必然，只是，它們需另尋他處，飽嘗“居無(wú)定所”之累。
“目前，公司的管理層正考慮搬遷出去另找新址，但只能是更偏遠(yuǎn)的市郊了?！鄙鲜?S店人士說(shuō)。
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