語：2009年6月出讓的著名的“單價(jià)地王”奧運(yùn)村項(xiàng)目命運(yùn)如何?以19.6億元的價(jià)格擊敗了中海、萬科、中信等10余家勁敵拿到該地塊的開發(fā)商要如何消化這塊"硬骨頭"?
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳文雅 北京北五環(huán)林萃橋醒目的標(biāo)志性建筑國家網(wǎng)球場(chǎng)西側(cè)，有一個(gè)即將封頂?shù)脑诮üこ蹋瑸?棟18層左右的高板住宅樓，緊挨著兩棟已封頂?shù)幕剡w樓。2010年12月開工以來，該工程始終在低調(diào)施工。工地的保安和工作人員似乎已經(jīng)習(xí)慣了不時(shí)有路人湊近來瞅瞅，問東問西：“這是什么項(xiàng)目？能買嗎？什么時(shí)候賣？”3月20日，連軸看房的北京白領(lǐng)羅菲菲見到這一位于五環(huán)邊的項(xiàng)目后，也前去打聽了下情況，卻被告知，這房子不往外賣，原因是已經(jīng)內(nèi)部銷售了，被某家國企的員工團(tuán)購下來的。
失望的羅菲菲轉(zhuǎn)而進(jìn)了附近社區(qū)的一家中介門店，想問問周邊二手房價(jià)格，閑聊中卻被中介人員馬先生告知，“那個(gè)小區(qū)叫上林世家，我們這兒有他們拿出來賣的房源?！毙●R向羅菲菲透露，“上林世家是一個(gè)叫中電的央企下屬的公司2009年拿的地，當(dāng)時(shí)地價(jià)就很貴，1.5萬一平方米，現(xiàn)在他們內(nèi)部搖號(hào)賣給中電集團(tuán)的員工和領(lǐng)導(dǎo)，2.5萬到3萬一平方米，很多員工都加5000塊一平轉(zhuǎn)手賣掉，實(shí)際就是倒房號(hào)，一個(gè)房號(hào)大概100萬左右?！?/p>
林萃橋南區(qū)域是北京著名的低密度高檔住宅區(qū)，緊挨奧林匹克森林公園，與國奧村、倚林佳園等高端項(xiàng)目為鄰。小馬表示，“這附近也有部分‘經(jīng)濟(jì)適用房’，但品質(zhì)和一般的經(jīng)濟(jì)適用房完全不同，實(shí)際上是一些部隊(duì)和機(jī)關(guān)一定級(jí)別以上的領(lǐng)導(dǎo)的專屬居住區(qū)，以低密度板樓為主。周邊二手房成交均價(jià)在4萬元/平方米左右，而高檔社區(qū)的二手房已經(jīng)賣到5萬元/平方米以上。”
上林世家商品房的品質(zhì)并不亞于周邊成交價(jià)在4萬元/平方米左右的京師園、澳林春天、融域等二手房社區(qū)，例如外立面采用干掛石材，層高3.05米，采暖為地板輻射，為減少排水噪音采用同層排水系統(tǒng)，為保證室內(nèi)外隔音效果采用了高檔LOW-E斷橋鋁合金外窗，還鋪設(shè)了智能窗簾、智能門衛(wèi)系統(tǒng)等智能家居布線。小區(qū)景觀設(shè)計(jì)方案中列出了許多名貴植物。交通也不示弱，項(xiàng)目北邊就是五環(huán)路，地鐵8號(hào)線林萃橋站就在家門口，北師大附小等名校也在5分鐘步行距離內(nèi)。因此，即便是內(nèi)部員工加價(jià)5000元/平方米倒賣，單價(jià)仍只有3萬多元/平方米，比周邊二手房價(jià)還低，且還是年底竣工的新房。
不過，這個(gè)看起來對(duì)周邊二手房市場(chǎng)具有極大殺傷力的樓盤，實(shí)際遠(yuǎn)在一般工薪階層的承受范圍以外?！斑@個(gè)項(xiàng)目除了兩棟回遷房以外，最小的戶型是140平方米，總共只有4套，都在一層。另有少數(shù)160-170平方米左右的戶型。此外大部分都是200平方米以上的大戶型。因?yàn)槭莾?nèi)部員工買完再賣出去，相當(dāng)于是賣二手房，所以一手房的稅費(fèi)、二手房的稅費(fèi)、中介費(fèi)都得買家自己來交，賣房的人相當(dāng)于只是掙個(gè)倒房號(hào)的錢，別的他都不管。另外，這個(gè)項(xiàng)目沒辦預(yù)售許可證，所以也沒法給你辦貸款，想買房就先交總房款的40%，交房后再把剩余60%一次性付清?！瘪R先生說。
這樣一來，買房人需要額外繳納的稅費(fèi)之高令人咂舌。由于面積都在140平方米以上，屬非普通住宅，而拿到房產(chǎn)證又不到5年，一手房契稅、二手房契稅的稅率均為3%，還有二手房營業(yè)稅、個(gè)人所得稅等，因此一套208平方米的戶型房源，按照3萬元/平方米出售價(jià)格計(jì)算，不含稅凈價(jià)為624萬元，再加上各種繳納給政府部門的稅費(fèi)后，含稅總價(jià)就高達(dá)700萬元左右，這還不包括相當(dāng)于總房款3%的中介費(fèi)、必須購買且價(jià)格待定的車位，以及公共維修基金、物業(yè)費(fèi)等其他需要支付的額外費(fèi)用。因此，買房實(shí)際成本約3.5萬元/平方米。此外，這筆高額的房款需要分兩次付清，第一次付250萬元左右，交房后再支付400多萬元。
據(jù)中介透露，早在一年前尚未聽說內(nèi)部銷售的消息時(shí)，他們預(yù)計(jì)該樓盤上市價(jià)格將在3.5萬-5萬元/平方米，“其實(shí)以后也不排除這次內(nèi)部銷售結(jié)束后還富余部分房源公開銷售，不過價(jià)格肯定要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于你現(xiàn)在能買到的價(jià)格了?！?/p>
根據(jù)記者了解，上林世家家園實(shí)際就是2009年6月出讓的著名的奧運(yùn)村地王所在項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)名不見經(jīng)傳的“成都中澤置業(yè)有限公司”經(jīng)過46輪競(jìng)價(jià)以19.6億元的價(jià)格擊敗了中海、萬科、中信、綠城、遠(yuǎn)洋、保利等10余家勁敵，扣除2萬平方米的回遷房面積后，該項(xiàng)目商品房部分樓面地價(jià)達(dá)每平方米15217元，一舉打破當(dāng)時(shí)的北京“單價(jià)地王”紀(jì)錄。
該地塊甫一出讓，周邊在售商品房應(yīng)聲飛漲，在地塊出讓前預(yù)期定價(jià)1.6萬元/平方米的華源冠軍城二期小戶型單價(jià)直接上調(diào)5000元，以21300元/平方米價(jià)格開盤。
一位開發(fā)商表示，當(dāng)時(shí)周邊融域均價(jià)才2萬元/平方米，國奧村均價(jià)也才3萬出頭，配套設(shè)施比該地塊還好，而開發(fā)商想要收回成本，也得賣到3萬元/平方米以上。
之后，公眾得知，“成都中澤置業(yè)有限公司”雖然并未在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)有所建樹，不過其背后的股東卻是國資委直屬100多家央企之一——中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司旗下子公司中國電子產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司。
中電集團(tuán)是中國最大的綜合性IT企業(yè)集團(tuán)，旗下?lián)碛?6家二級(jí)企業(yè)和15家控股上市公司，員工總數(shù)逾11萬人。近幾年，中電集團(tuán)迅速擴(kuò)張，2010年末資產(chǎn)總額達(dá)1234億元，不過從經(jīng)營業(yè)績來看，主營業(yè)務(wù)并非特別理想，2010年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1608億元，利潤總額僅36.4億元，利潤率為2.26%。
中電在北京市土地拍賣會(huì)上一鳴驚人后，該地王項(xiàng)目經(jīng)歷了一系列曲折故事。
在地塊的出讓合同中，北京市國土局要求建設(shè)方于2010年1月31日前動(dòng)工，2012年7月31日前竣工，到2010年1月，該項(xiàng)目未于規(guī)定期限開工，經(jīng)媒體曝光，鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，此后，中電申請(qǐng)了延遲開工，并將竣工時(shí)間也推遲到了2012年底。
2010年3月，國資委向78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企要求退出地產(chǎn)業(yè)，中電正是其中之一，不過，國資委允許這些央企先將手頭已有的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完畢后再退出。
之后，該項(xiàng)目又傳出修改規(guī)劃建筑面積的消息。記者從2010年1月該項(xiàng)目在北京市建委發(fā)布的環(huán)評(píng)公示信息中了解到，項(xiàng)目原定總建筑面積18.05萬平方米，地上建筑面積為14.9994萬平方米，地下建筑面積為3.0547萬平方米。到2010年12月，同樣是北京市建委發(fā)布的《中電奧運(yùn)村項(xiàng)目建設(shè)方案》中，該項(xiàng)目建筑面積變?yōu)?33558.96平方米，增加5.3萬平。
這樣一來，項(xiàng)目扣除2萬平方米回遷房面積后按照總建筑面積（區(qū)別于土地出讓時(shí)的規(guī)劃建筑面積口徑）計(jì)算的樓面地價(jià)從1.2211萬元/平方米降至9778元/平方米，每平方米成本降低了2400多元。不過，在北京市國土局土地出讓變更事項(xiàng)中，卻未找到該項(xiàng)目建筑面積變更的相關(guān)信息。
“可以估算的是，通過提高建筑面積及內(nèi)部銷售等方式，中電大幅降低了單位投資成本，營銷推廣和銷售費(fèi)用等可忽略，而投資資金由于是國有自籌，也不存在融資成本和權(quán)益成本。2.5萬元/平方米的內(nèi)部銷售價(jià)已基本可以覆蓋到地價(jià)及建筑施工、景觀園林等基本投入。不過，該價(jià)格距離項(xiàng)目本可以銷售的市場(chǎng)價(jià)仍有1.5萬元/平方米以上的差距，商業(yè)住宅部分可售面積即便按照原方案13萬平方米的數(shù)字保守估算，該項(xiàng)目通過內(nèi)部銷售方式也比市場(chǎng)公開銷售方式平白損失了20億元銷售額?！鄙鲜鲩_發(fā)商認(rèn)為。
羅菲菲對(duì)于中電將該項(xiàng)目房產(chǎn)以低于市場(chǎng)價(jià)銷售給內(nèi)部員工的做法表示質(zhì)疑，“中電拿國家的錢買地、投資、開發(fā)，內(nèi)部員工拿到房號(hào)倒賣出去，每人白掙70萬-150萬元，這算不算瓜分國有資產(chǎn)呢？另外，既然是商業(yè)住宅用地，是不是要求公開銷售？之前溫州合作建房項(xiàng)目也是因?yàn)闇刂菔薪ㄎ笏麄児_銷售而遭遇到挫折，北京有沒有類似的規(guī)定？如果有類似規(guī)定，不能說只對(duì)合作建房起約束作用，央企就可以不遵守了吧？”
北京仁和律師事務(wù)所律師孟憲生對(duì)記者表示，“其實(shí)這么做并不違法，北京市場(chǎng)上有很多房地產(chǎn)項(xiàng)目有類似的情況?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》只規(guī)定房地產(chǎn)銷售必須要具備一定條件，沒有規(guī)定具備條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目必須要上市公開銷售；房地產(chǎn)調(diào)控過程中的一些規(guī)定也都是從禁止捂盤惜售抬高房價(jià)的角度出臺(tái)的，因此這不在法律法規(guī)禁止之列。另外，法律并沒有規(guī)定房產(chǎn)銷售必須要多少均價(jià)，多少利潤才合適，因此只要不低于成本價(jià)銷售即可。我認(rèn)為如果倒賣的人按規(guī)繳納營業(yè)稅、個(gè)人所得稅和土地增值稅，沒有偷稅漏稅就沒有問題?！?/p>
“央企總是被趕到風(fēng)口浪尖，不開發(fā)房地產(chǎn)，說沒實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值；開發(fā)房地產(chǎn)，說不務(wù)正業(yè)；拿地王，說炒高地價(jià)；拿地便宜，就說不公平競(jìng)爭(zhēng)；房子賣的貴，說助推房價(jià)，你要賣的貴，有關(guān)部門都對(duì)你有意見；賣的便宜，回不了本；降價(jià)了，老業(yè)主維權(quán)；漲價(jià)了，說你帶頭跟宏觀調(diào)控對(duì)著干。要上市肯定就會(huì)有一堆麻煩，所以還不如低調(diào)地內(nèi)部消化，降低開發(fā)成本，還省點(diǎn)事。不過，民企一般是不會(huì)這么干的，因?yàn)檫@么做只能說讓員工拿了好處，老板自己沒掙到錢?！鄙鲜鲩_發(fā)商表示。
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