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尋價(jià)博弈將成未來(lái)樓市走向的關(guān)鍵

　　央行第一季度的儲(chǔ)戶調(diào)查報(bào)告，在昨天各大媒體的版面空間上占據(jù)了突出的位置。這份由中國(guó)人民銀行在全國(guó)50個(gè)城市進(jìn)行的2萬(wàn)戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告顯示：在未來(lái)3個(gè)月內(nèi)有購(gòu)房意愿的居民僅占14.1%，與上季基本持平，是1999年調(diào)查以來(lái)的同期最低值；在不同收入水平的居民中，高收入居民（家庭月收入5萬(wàn)元以上）投資房地產(chǎn)意愿最低，僅為13.7%。特大城市（北京市、上海市）居民的房地產(chǎn)投資意愿甚至低于2009年初的最低水平，僅為9.4%。

　　而在另一邊廂，國(guó)內(nèi)一線城市的多家銀行都推出了首套房貸9折甚至8.5折的重大讓利；有“樓市風(fēng)向標(biāo)”之稱的北京春季房展會(huì)也釋放出“近年罕見(jiàn)”的優(yōu)惠信號(hào)；廣東省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示今年頭兩月待售商品房面積再創(chuàng)歷史新高……事實(shí)上，購(gòu)房者的觀望情緒并不會(huì)比政府調(diào)控的決心更加強(qiáng)烈，當(dāng)前樓市博弈的焦點(diǎn)已經(jīng)落在買賣雙方互相試探的過(guò)程之上，一旦“尋價(jià)”共識(shí)達(dá)成，一波回暖行情可能將逐步開(kāi)啟。

　　地分南北，樓市相似

　　3月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹在接受采訪時(shí)表示說(shuō)，“中央強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控不動(dòng)搖的決心，在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間不會(huì)改變。長(zhǎng)期看政策形式會(huì)有變化，但抑制投資炒房的方向不會(huì)改變。”正是在這樣的背景之下，我們選取了北京市和廣東省一北一南兩個(gè)例子來(lái)說(shuō)明開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換市”的整體方向。

　　北京：拋棄“僥幸心理” 優(yōu)惠“近年罕見(jiàn)”

　　有“樓市風(fēng)向標(biāo)”之稱的北京春季房展會(huì)將于4月5日在中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心國(guó)貿(mào)展廳鳴鑼。北京房展組委會(huì)副秘書長(zhǎng)鄭向東21日接受記者采訪時(shí)說(shuō)，此次房展北京本地項(xiàng)目約40個(gè)，超七成位于五環(huán)外，在調(diào)控持續(xù)大背景下，多數(shù)參展商已拋棄“僥幸心理”，優(yōu)惠幅度或?qū)ⅰ敖旰币?jiàn)”。

　　主辦方提供的參展商名錄顯示，此次春季房展會(huì)的北京本地項(xiàng)目，分布于西城、海淀、豐臺(tái)、朝陽(yáng)、石景山、門頭溝、通州、大興、昌平、房山、順義11個(gè)區(qū)縣，其中，二至三環(huán)項(xiàng)目占北京項(xiàng)目的5.3%，四至五環(huán)項(xiàng)目占18.4%，五至六環(huán)項(xiàng)目占61.8%，六環(huán)之外項(xiàng)目占14.5%。

　　關(guān)于買房人頗為關(guān)注的房?jī)r(jià)，鄭向東介紹說(shuō)，受調(diào)控政策持續(xù)影響，相較去年，今年開(kāi)發(fā)商急于賣房，參展態(tài)度更為積極，基本都已拋棄“僥幸心理”，多數(shù)項(xiàng)目尤其是五環(huán)外項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”心態(tài)明顯，此番春展各項(xiàng)目?jī)?yōu)惠幅度或?qū)⒚黠@超過(guò)往年。

　　根據(jù)主辦方提供的資料，除了折扣力度高于往年外，一些開(kāi)發(fā)商還將通過(guò)推出特價(jià)房、團(tuán)購(gòu)價(jià)、低總價(jià)房等多種方式吸引買房人，比如房山的某樓盤，85萬(wàn)團(tuán)購(gòu)價(jià)，買現(xiàn)房?jī)删?；大興的某樓盤，團(tuán)購(gòu)單價(jià)每平方米11900元起，總價(jià)66萬(wàn)元起。

　　“原來(lái)還有一些開(kāi)發(fā)商拿地后希望做高端、大戶型，而現(xiàn)在多數(shù)開(kāi)發(fā)商都根據(jù)地塊所在區(qū)域特點(diǎn)，針對(duì)首次購(gòu)房需求和改善型需求打造中小套型、中低價(jià)位房型。”鄭向東說(shuō)，調(diào)控政策的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，此前持續(xù)多年的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期已打破，投機(jī)、投資性需求被擠出，開(kāi)發(fā)商也更多將目光鎖定在剛性和改善型需求。

　　此番參展北京本地項(xiàng)目戶型以90平方米以下中小房型或是120平方米左右的改善型三居為主，從現(xiàn)有展商資料看，40-70平方米之間的一居都成為包括鴻坤、首開(kāi)、綠地等眾多開(kāi)發(fā)商主要宣傳戶型。（半月談網(wǎng)/記者 華曄迪 羅宇凡）

　　廣東：商品房待售面積創(chuàng)歷史新高

　　日前，廣東省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，今年1至2月廣東待售商品房面積達(dá)3155.69萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。

　　對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，“身后”存量大增，“前方”調(diào)控不松，“口袋”資金吃緊。專家認(rèn)為，這三重壓力，將帶動(dòng)開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量，讓房?jī)r(jià)繼續(xù)向合理水平靠攏。

　　廣東省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1至2月，廣東待售商品房面積同比大幅增長(zhǎng)49.5%。而同期，廣東商品房銷售面積為621.95萬(wàn)平方米，同比下降22.6%。

　　而在素有“樓市風(fēng)向標(biāo)”之稱的深圳，今年1-2月，新建商品住房成交29.15萬(wàn)平方米，同比降幅超過(guò)40%。而2月末深圳新建商品住房可售面積卻高達(dá)246.85萬(wàn)平方米。

　　一邊是新增供應(yīng)增加，另一邊卻是市場(chǎng)成交下滑，樓市存貨規(guī)模持續(xù)上升，去庫(kù)存化周期不斷延長(zhǎng)。

　　與存量大增同行的，還有資金趨緊和調(diào)控政策的不動(dòng)搖。

　　16日舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，明確了“堅(jiān)定不移貫徹房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”是今年政府工作的七大重點(diǎn)任務(wù)之一。而統(tǒng)計(jì)顯示，2011年房地產(chǎn)行業(yè)的銷售回款速度下降，融資渠道也顯著收縮，行業(yè)資金壓力進(jìn)一步加大。

　　這意味著，在“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”措施的持續(xù)作用下，今年的樓市可能依舊是個(gè)“寒冬”。

　　世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉等專家認(rèn)為，在三重壓力之下，開(kāi)發(fā)商以廉價(jià)和過(guò)度充裕的貸款支持，享受資源增值的盈利模式已經(jīng)難以為繼，地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型已經(jīng)迫在眉睫。

　　萬(wàn)科總裁郁亮也表示：“囤地捂盤的模式已經(jīng)過(guò)時(shí)了，不管過(guò)去從事什么類型的發(fā)展商，包括高端類型，都在強(qiáng)調(diào)快速周轉(zhuǎn)。”

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，當(dāng)前的成交是“不降價(jià)無(wú)成交、降得多成交多，完全是以價(jià)換量的階段”。（半月談網(wǎng)/記者 趙瑞希 烏夢(mèng)達(dá)）