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　　拿股市來(lái)舉例子，為什么現(xiàn)在股東減持很容易造成下跌呢？因?yàn)樗掷锏墓善碑?dāng)初是以一個(gè)很低的成本拿到的，拋點(diǎn)兒就能掙錢；但他有權(quán)威性，他一拋，大家就都跟著拋，即便是個(gè)好股票，如果大家都同時(shí)出手，那也肯定會(huì)跌。在這種情況下，我們就真的面臨一個(gè)“房地產(chǎn)懸崖”了，而且真的會(huì)掉下去。

　　對(duì)房產(chǎn)繼承稅實(shí)行階梯式稅率，賣得越晚，稅率越高

　　新聞?dòng)^點(diǎn)：什么樣的政策能有效地鼓勵(lì)老齡人口提前出售房產(chǎn)呢？

　　金柏松：2010到2020年，是人口老齡化加速的初期階段，也就是說(shuō)人口老齡化正在迅速來(lái)臨，大家還來(lái)不及做反應(yīng)，就已經(jīng)有這么多老年人了。現(xiàn)在算起來(lái)，留給我們的只有七年時(shí)間，所以，集中化、產(chǎn)業(yè)化的養(yǎng)老，現(xiàn)在就應(yīng)該做了，如果到2020年不解決，就會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題。

　　如果現(xiàn)在要開(kāi)始做養(yǎng)老的集中化和產(chǎn)業(yè)化，那么，這些房子的出售也會(huì)隨之開(kāi)始。為了分散未來(lái)大家集中賣房所帶來(lái)的供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，政府部門(mén)有必要盡快出臺(tái)鼓勵(lì)賣房的政策。因?yàn)楹芏嗬夏耆艘婚_(kāi)始意識(shí)不到這個(gè)問(wèn)題。我認(rèn)識(shí)一個(gè)75歲的老學(xué)者，有兩套房子，一個(gè)兩居室，一個(gè)一居室，地點(diǎn)也不算好，價(jià)值大概三四百萬(wàn)了。他現(xiàn)在租到了一個(gè)生活、就醫(yī)都比較方便的地方，但家里的房子既不賣也不租。因?yàn)槔蟽煽谝荒晗M(fèi)不過(guò)十萬(wàn)塊錢，他賣一套房子，一百萬(wàn)，不算利息，可以消費(fèi)十年；而即便他將來(lái)留給孩子，基本上子女也會(huì)選擇出租或者銷售；但是這一代老年人年輕的時(shí)候過(guò)慣了儉樸的生活，不會(huì)去動(dòng)這個(gè)腦筋，就需要由國(guó)家政策來(lái)引導(dǎo)他們。

　　比如對(duì)房地產(chǎn)的“繼承稅”進(jìn)行一個(gè)階梯式的政策設(shè)計(jì)，年齡越大，持有房子的時(shí)間越長(zhǎng)，“繼承稅”的稅率越高。讓老年人根據(jù)他自己的年齡和持有房子的時(shí)間來(lái)考慮，干脆早一點(diǎn)把多余的房子賣掉消費(fèi)或者早一點(diǎn)給孩子。

　　動(dòng)員老年人逐漸賣掉房子去消費(fèi)，不僅可以分散未來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，還可以刺激消費(fèi)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)?，F(xiàn)在大家一直擔(dān)心國(guó)民收入過(guò)低導(dǎo)致消費(fèi)不足，其實(shí)資產(chǎn)性的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)要超過(guò)工資性的收入，比如我剛才舉的那個(gè)例子，可能這個(gè)老人一輩子掙的工資也沒(méi)有100萬(wàn)，但是他現(xiàn)在賣一套房子就有100萬(wàn)。

　　而從目前的狀況來(lái)看，賣房子的多了，那么新房的價(jià)格就抬不起來(lái)，也可以使房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)。

　　大規(guī)模的“灰色收入”是房地產(chǎn)價(jià)格的有力支撐

　　新聞?dòng)^點(diǎn)：今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)外關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫”問(wèn)題的爭(zhēng)論非常多，您認(rèn)為“泡沫”并不存在的依據(jù)是什么？

　　金柏松：房地產(chǎn)市場(chǎng)，要和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、人口結(jié)構(gòu)、收入增長(zhǎng)水平，有一個(gè)綜合性的匹配，這才能比較健康地發(fā)展。

　　我為什么認(rèn)為現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫呢？很多研究者在計(jì)算“泡沫”的時(shí)候，都是將房?jī)r(jià)和收入進(jìn)行對(duì)比，表面上看確實(shí)房?jī)r(jià)非常高。但這里存在的一個(gè)問(wèn)題是，中國(guó)人有非常多的“灰色收入”，在計(jì)算房?jī)r(jià)收入比的時(shí)候，如果不計(jì)算這一部分，就不實(shí)事求是了。

　　學(xué)者王小魯曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)調(diào)查，推算2008年，中國(guó)居民的“灰色收入”是9.3萬(wàn)億，那么，2008年房地產(chǎn)賣了多少呢？全國(guó)是5萬(wàn)億，僅靠“灰色收入”就足以把全年的房地產(chǎn)都吃掉了?？▋?nèi)基國(guó)際和平基金會(huì)高級(jí)研究員，曾任世界銀行駐中國(guó)代表的黃玉川在《華爾街日?qǐng)?bào)》發(fā)表過(guò)文章，根據(jù)我們每年GDP的調(diào)整數(shù)據(jù)，來(lái)推算中國(guó)人的“灰色收入”，規(guī)模也相當(dāng)巨大。