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　　縱觀2014年的鄭州樓市，波瀾起伏，懸念迭起。雖然在外界看來(lái)，鄭州開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者各自拗著一股勁，為了保護(hù)各自的利益持續(xù)進(jìn)行著博弈，但是相較其他城市明槍暗箭“迷人眼”的營(yíng)銷手段，總體來(lái)說(shuō)鄭州樓市的營(yíng)銷手段不外乎這三樣——“優(yōu)惠”、“降價(jià)”和“明星”，手段平淡無(wú)奇不出彩。

　　上市房企90%房企難完成年度計(jì)劃

　　今年來(lái)，從“金三銀四”，到“紅五月”，再到一年中最被看重的“金九銀十”，期待中購(gòu)銷兩旺的場(chǎng)景一直沒(méi)有出現(xiàn)，全國(guó)樓市整體呈下行趨勢(shì)。從已公布10月份銷售業(yè)績(jī)的房地產(chǎn)上市企業(yè)來(lái)看，這23家企業(yè)，“銀十”明顯比“金九”表現(xiàn)更好。前10個(gè)月，23家房企累計(jì)銷售業(yè)績(jī)達(dá)到了9025億，比2013年同期的8178億上漲了10.4%，但分化明顯嚴(yán)重，其中萬(wàn)科等14家企業(yè)同比上漲，其他9家企業(yè)則出現(xiàn)了同比下調(diào)。

　　有專家分析認(rèn)為，央行新政實(shí)施后，大部分房企的銷售都明顯好轉(zhuǎn)，其中萬(wàn)科等企業(yè)表現(xiàn)優(yōu)于市場(chǎng)，但部分企業(yè)也依然面臨巨大的去庫(kù)存壓力。未來(lái)市場(chǎng)分化將不僅出現(xiàn)在各類型城市，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)策略、管理能力的不同，運(yùn)營(yíng)重心的差異，表現(xiàn)出來(lái)的差距也將非常大。大部分企業(yè)銷售情況距離年初制定的銷售目標(biāo)相差很大，庫(kù)存積壓仍然嚴(yán)重。除萬(wàn)科、恒大外，其他90%的企業(yè)完成年度任務(wù)的難度依然比較大。在僅剩2個(gè)月的情況下，21家企業(yè)的平均任務(wù)完成率僅為74%。雖是如此，但至今為止，幾乎沒(méi)有聽(tīng)聞上市房企公開(kāi)調(diào)整今年的銷售任務(wù)。

　　為了沖刺搶收過(guò)個(gè)好年，原本與地產(chǎn)毫無(wú)關(guān)系的“雙11”，今年卻成為“購(gòu)房節(jié)”，各大房企紛紛拿出數(shù)量可觀房源進(jìn)行促銷。在借助限貸松綁新政之勢(shì)大促之后，開(kāi)發(fā)商們不滿足于“銀十”的成績(jī)，一進(jìn)入11月便盯上了近幾年流行的“雙11”全國(guó)網(wǎng)民購(gòu)物節(jié)。尤以地產(chǎn)大腕為甚。萬(wàn)科聯(lián)動(dòng)全國(guó)108盤(pán)千余套房源繼續(xù)推出“淘寶購(gòu)房節(jié)”，雙11五折限時(shí)秒殺。中海地產(chǎn)推出“雙11全民購(gòu)房節(jié)”，覆蓋全國(guó)30個(gè)城市、超過(guò)1萬(wàn)套房源，號(hào)稱讓利幅度達(dá)億元之多。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)則與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)京東金融聯(lián)手發(fā)起眾籌活動(dòng)，覆蓋企業(yè)旗下12個(gè)城市、25個(gè)項(xiàng)目，涉及近萬(wàn)套房源。

　　本地走勢(shì)旺季風(fēng)光不再鄭州房企年度任務(wù)完成無(wú)望

　　大環(huán)境如此，鄭州也很難一枝獨(dú)秀。雖然10月的鄭州樓市，因?yàn)樾抡耐瞥龆钴S了不少。不過(guò)受大環(huán)境影響，購(gòu)房者的觀望情緒依然存在。部分項(xiàng)目因前期蓄客效果未達(dá)預(yù)期，選擇低調(diào)推盤(pán)，“銀十”樓市依然成色不足。

　　11月已過(guò)一大半，距離房地產(chǎn)行業(yè)交年度成績(jī)單僅剩最后的42天。據(jù)了解，正商全年銷售計(jì)劃130億，目前完成60個(gè)億左右;亞新全年銷售計(jì)劃30億，地市項(xiàng)目銷售情況不好，目前完成不到70%;而正弘全年銷售計(jì)劃38億，由于主城區(qū)基本無(wú)住宅，拼商業(yè)，目前完成26.8億。預(yù)計(jì)完成全年計(jì)劃的則是河南碧桂園，全年計(jì)劃20億，目前已完成85%，只待新鄉(xiāng)開(kāi)盤(pán)完成計(jì)劃。而更多企業(yè)是在問(wèn)及是否完成全年任務(wù)時(shí)，都紛紛表示太慘淡。接下來(lái)，雖然不少項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)具體時(shí)間還未定下，但是“蓄客”大戲已經(jīng)提前登場(chǎng)。

　　放眼看來(lái)，很多開(kāi)發(fā)商一時(shí)所謂的“放價(jià)促銷”，實(shí)質(zhì)有很多“水分”在其中，購(gòu)房者很難淘得真正的實(shí)惠，也就無(wú)所謂到底是哪天購(gòu)房。眼下又臨近年底了，從不少房企發(fā)布的前十月業(yè)績(jī)來(lái)看，部分房企已完成全年銷售目標(biāo)的7成左右，但是也有部分房企還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)標(biāo)。搭乘雙11還算是一個(gè)營(yíng)銷熱點(diǎn)，這股熱氣過(guò)后，開(kāi)發(fā)商會(huì)賣力思考以何種方式策劃，接棒下一個(gè)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)?難道是雙12?

　　畢竟，年底的銷售壓力就擺在那里，開(kāi)發(fā)商會(huì)在最后接近一個(gè)半月的時(shí)間里集中火力，全力出擊。據(jù)說(shuō)各個(gè)項(xiàng)目軍令狀都已簽發(fā)，各種“拼離職”、“拼下跪”、“拼罰款”，但到底最終誰(shuí)能完成任務(wù)，挺進(jìn)百億房企，誰(shuí)能摘得花魁，還得拭目以待。

　　促銷力度樓市打響年末沖關(guān)戰(zhàn)

　　一方面是任務(wù)完成進(jìn)度的不達(dá)標(biāo);另一方面是對(duì)年底銷售的看好，這就很容易理解，為何眾多開(kāi)發(fā)商在今年年底開(kāi)啟“沖刺70天”、“沖刺高峰期”的終極沖刺模式。在沖刺模式之下，年底新盤(pán)、新貨不斷。對(duì)于年底眾多全新樓盤(pán)扎堆面市，很多人并不感到意外，“一些樓盤(pán)之前趕‘十一’市場(chǎng)，趕不上‘十一’就趕年底?！边@些“趕”的樓盤(pán)中，有不少全新樓盤(pán)，也有不少舊盤(pán)新推。

　　“團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠買房”“新年大禮贈(zèng)送置業(yè)基金”“年終清盤(pán)特惠房”“買房送豪車”等，短信鋪天蓋地，電話營(yíng)銷讓購(gòu)房者不勝其煩?！澳硺潜P(pán)，給我打了不下5個(gè)電話說(shuō)有特惠房，售樓員連番轟炸?！笔忻裢跖勘硎?。

　　大多沒(méi)有完成全年任務(wù)的開(kāi)發(fā)商到了奮力一搏之時(shí)，猛烈的促銷之外，極具亮點(diǎn)的營(yíng)銷活動(dòng)同樣成為助力銷售業(yè)績(jī)的重中之重。某項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，年底開(kāi)發(fā)公司為了完成全年的銷售任務(wù)，項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)將在年底帶隊(duì)到各大人流密集處親自拓客，“還有1200套房源在加推計(jì)劃內(nèi)，壓力程度可想而知?！庇袠I(yè)內(nèi)人士直白地說(shuō)：“一個(gè)月要賣1億元的貨量，不可能坐等買家上門(mén)，不沖是不行的。”該負(fù)責(zé)人所謂的“沖”，就是以優(yōu)惠價(jià)格進(jìn)行促銷。

　　隨著圣誕節(jié)、元旦等節(jié)日的到來(lái)，樓市將會(huì)興起新一輪的搶收潮。有專家表示，其實(shí)在今年去庫(kù)存的市場(chǎng)主旋律下，大部分城市仍然有房?jī)r(jià)下行的壓力，有不少房企因?yàn)橘Y金仍然較緊張，維持“以價(jià)換量”的市場(chǎng)策略?！昂?jiǎn)單而言很多項(xiàng)目都是虧錢(qián)在賣，目的就是撬動(dòng)市場(chǎng)跑量，回籠資金?！钡硎?，房企此時(shí)跑量只不過(guò)是追求表面業(yè)績(jī)的回升，年底階段的這種“沖量”背后難掩開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率下降的現(xiàn)實(shí)。

　　“每到年底房企進(jìn)入集中結(jié)算期，而明年年初在制定計(jì)劃做相應(yīng)采購(gòu)時(shí)也會(huì)牽涉資金，因此這段時(shí)間對(duì)房企的資金壓力會(huì)明顯放大?！彼f(shuō)，據(jù)他預(yù)計(jì)這樣的情況及做法會(huì)一直持續(xù)到明年年初。持續(xù)低迷超過(guò)半年的樓市，對(duì)部分房企造成了較大影響，對(duì)于面臨高庫(kù)存的房企來(lái)說(shuō)，加快推盤(pán)節(jié)奏，想方設(shè)法高調(diào)攬客，為年終沖刺做最后一搏。