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樓市收緊富人游戲終結(jié) 下一個大招會是啥

2016-09-30 11:21 來源：新金融觀察

[摘要] 9天！22座城！樓市重啟限購急迫又密集。緊接著，來自央行、銀監(jiān)會和國土資源部的調(diào)控風暴接踵而至，樓市再響驚雷。而下一個調(diào)控大招，或許也正在趕來的路上。

　　9天！22座城！樓市重啟限購急迫又密集。緊接著，來自央行、銀監(jiān)會和國土資源部的調(diào)控風暴接踵而至，樓市再響驚雷。而下一個調(diào)控大招，或許也正在趕來的路上。

　　在限購來襲的半個月里，北京、南京等地成交量斷崖式下跌；在每一個限購城市，二手房由原來的“一口價”變成“價格好商量”；租房市場終于“等”來了利好——限購之下，房主只能無奈把房出租了；眼看著在國內(nèi)投資性購房變得越來越難，一些富人又開始轉(zhuǎn)向海外炒房……

　　風暴之中，每一個與樓市有關(guān)的市場都不平靜。

　　市場一夜變天

　　國慶7天假期，吳丹（化名）過得并不開心。

　　她已在北京工作4年，明年春天準備和男友結(jié)婚。不久前，她和男友雙方家里湊了120萬的首付，準備在五環(huán)買一套110㎡的房子?！跋胍徊降轿?，考慮到老人可能會過來住，以后還要有孩子，如果買太小的將來也是麻煩?！彼f。

　　誰知，就在9月30日，她和男友雙方家里“用盡洪荒之力”湊出的120萬首付不夠用了。“變成了210萬！”在給新金融記者發(fā)來的這條微信后面，加了一連串的“驚呆”表情。她說：“就算把自己賣了也買不起了?！?/font>

　　作為一個外地人，不論在北京從事多么高大上的工作，只有晚上回到這座城市某個屬于自己的角落，才能真正擁有歸屬感。吳丹說自己之所以選擇了4年的堅持，就是為了能在北京安家立業(yè)。而現(xiàn)在，她“開始考慮要不要回老家，感覺沒有了希望”。

　　吳丹不過是北京無數(shù)買房人的一個縮影。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，10月1日至10日，北京新建商品住宅共網(wǎng)簽560套，與上月同期相比大幅下跌68.7%，與去年同期相比則下降了45.8%。從近3個月的日均交易量來看，國慶假期過后，全市新建商品住宅的日均網(wǎng)簽量僅110余套，遠低于9月份日均近250套的成交量。

　　限購之下，城城“失守”。

　　在相繼出臺了限購、“寧十三條”、限貸等調(diào)控政策之后，南京樓市成交量“速凍”，國慶7天只認購了1307套新房，與去年同期相比下滑超過50%，創(chuàng)下了近5年來的新低；蘇州從10月5日開始五大區(qū)每日成交量不足百套，而在限購、限貸政策前，蘇州樓市日成交量均過千套；南昌限購政策于10月8日落地，10月9日至11日，新建商品房交易量分別下跌57%、94%和95%……

　　富人游戲終結(jié)

　　近日，國土資源部在召開的一場新聞發(fā)布會上表示，將進一步從嚴土地管理，重申全國各地停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，對聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批也將進一步控制。同時，還嚴格要求限制低密度、大套型高檔住房的土地供應(yīng)，從而進一步調(diào)控住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　在調(diào)控潮的時間節(jié)點，這一次國家層面對這一政策進行重申，意義頗值得玩味。

　　城建用地日漸稀缺、人地矛盾突出正成為眾多城市發(fā)展的癥結(jié)之一。但別墅這一類高端物業(yè)在土地規(guī)模既定的情況下，會壓縮更多民生住宅的建設(shè)規(guī)模。因而出于優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)考慮，早在10多年前，我國就已開始對別墅用地供應(yīng)的限制。特別是在2003年《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》發(fā)布后，各地國土及規(guī)劃部門明確停止了別墅類用地供應(yīng)。

　　但實際的情況卻是，一些開發(fā)商依然能在“曲線”獲得新的一般類住宅用地后，將地塊分成別墅區(qū)和普通配建區(qū)，通過縮窄樓距、大量配建等做法調(diào)整容積率，提高別墅占地面積。

　　在這個時間節(jié)點，重申這一政策，被業(yè)內(nèi)視為此輪調(diào)控的加碼。

　　地產(chǎn)界一位人士對新金融記者表示，熱點城市土地價格高漲，高溢價土地頻頻拍出，使得住宅日益趨向于高端化?！斑@也間接導致了開發(fā)商愿意做聯(lián)排別墅和低密度花園這類高溢價率產(chǎn)品，開發(fā)商的目的就是讓項目和高溢價土地相匹配，挖掘更多的土地價值?！?/font>

　　此次，對別墅用地的再次重申，既是一以貫之的節(jié)約利用土地要求，也是針對最近一段時間房價上漲過快的回應(yīng)，從某種意義上說，更是終結(jié)“富人游戲”的第一步。

　　管控收緊信貸

　　20余個城市的一城一策，僅僅是開始。

　　10月12日下午，央行召集5家國有大行及12家股份制銀行高管開會，要求各行理性對待樓市，強化房貸管理，控制相關(guān)風險。監(jiān)管部門將加強對金融機構(gòu)住房金融業(yè)務(wù)的監(jiān)督檢查，加強對銀行自律機制的指導，加強宏觀審慎評估（MPA）的約束等，以約束商業(yè)銀行的信貸投放至樓市。

　　當天上午，上海銀監(jiān)局也召集轄內(nèi)機構(gòu)高層開會，發(fā)出嚴控房地產(chǎn)貸款風險的警示。一場來自央行、銀監(jiān)會的調(diào)控風暴已經(jīng)開始。

　　“其影響是兩個方面，一方面會影響房企獲得開發(fā)貸，另一方面可能會收緊對個人的房貸，甚至可能調(diào)整利率優(yōu)惠幅度。”銀行人士對新金融記者表示：“后者是針對廣大購房者，這對整個市場影響會很大。”

　　來自央行、銀監(jiān)會的調(diào)控風暴還未平息，樓市再響驚雷。

　　10月13日，國務(wù)院發(fā)布的《互聯(lián)網(wǎng)金融風險專項整治工作實施方案》提到，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構(gòu)等未取得相關(guān)金融資質(zhì)，不得利用P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺和股權(quán)眾籌平臺從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；取得相關(guān)金融資質(zhì)的，不得違規(guī)開展房地產(chǎn)金融相關(guān)業(yè)務(wù)。嚴禁各類機構(gòu)開展“首付貸”性質(zhì)的業(yè)務(wù)?；ヂ?lián)網(wǎng)金融行業(yè)的整治行動將在明年3月底前完成。

　　在樓市高熱不退之時，調(diào)控大招接踵而來。是時候?qū)鞘屑右哉{(diào)控了?；蛟S，下一個大招正在來的路上。