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李杰:房地產(chǎn)如何用供給側(cè)改革思維去庫存?

2016-04-01 11:42 來源:中國證券報(bào)

[摘要] 降首付到財(cái)政補(bǔ)貼購房,再到今年一月銀行的天量房貸,這些刺激政策都屬于典型的需求側(cè)政策,而當(dāng)前,面對(duì)暴漲的一線城市房價(jià),上海、深圳又開始限購、限貸,想以此控制居民的購房需求,這仍然是需求側(cè)的政策。

  在目前的市場條件下,房子賣不出去,說明房子不被需要,或者房子質(zhì)量有問題,或者房子價(jià)錢太高

  房地產(chǎn)去庫存這項(xiàng)政策自去年年底出臺(tái)以來的短短幾個(gè)月,深圳、上海房價(jià)狂飆,北京學(xué)區(qū)房已升到“宇宙價(jià)格”;房價(jià)上漲速度之快,幅度之大,令人驚愕。這一波一線城市房價(jià)的暴漲,跟此前去庫存的一系列政策是緊密相關(guān)的。我們可以來梳理一下,看看這一系列的去庫存政策是否符合供給側(cè)改革的思維。

  首先,去庫存本來就應(yīng)該是供給側(cè)改革的一個(gè)重要的政策建議,但是,此前房地產(chǎn)去庫存的諸多具體政策,卻仍然是需求側(cè)思維。沈陽被叫停的大學(xué)生零首付購房政策就是一個(gè)最極端的例子:這項(xiàng)零首付政策針對(duì)大學(xué)畢業(yè)少于5年的新興工作群體。我們知道,大學(xué)剛剛畢業(yè)的年輕人,入門工資不高,財(cái)務(wù)剛剛獨(dú)立,此時(shí)是他們財(cái)力最緊張的時(shí)期。他們大多是租房,對(duì)購房沒有特別需求。而且他們對(duì)房價(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)是沒有足夠的抵御能力的。零首付政策創(chuàng)造出大學(xué)生的購房需求,是不可持續(xù)的需求,是大學(xué)生財(cái)力負(fù)擔(dān)不了的需求。房價(jià)只要下降5%,這些享受了零首付政策的大學(xué)生就可能產(chǎn)生放棄房貸的動(dòng)機(jī),因?yàn)槭袌錾掀渌孔拥膬r(jià)錢比他們要付的房貸低了5%。幸好這一政策被及時(shí)叫停,這不是去庫存,只是把庫存壓力從開發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到銀行手中而已??傊瑥慕凳赘兜截?cái)政補(bǔ)貼購房,再到今年一月銀行的天量房貸,這些刺激政策都屬于典型的需求側(cè)政策,而當(dāng)前,面對(duì)暴漲的一線城市房價(jià),上海、深圳又開始限購、限貸,想以此控制居民的購房需求,這仍然是需求側(cè)的政策。

  第二,我們要明確的是,去庫存的主體在于每一個(gè)微觀企業(yè),而不是政府。換句話說,賣房子是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的事情,不應(yīng)該由國家來幫忙賣房。在目前的市場條件下,房子賣不出去,說明房子不被需要,或者房子質(zhì)量有問題,或者房子價(jià)錢太高。從供給側(cè)看去庫存,著力點(diǎn)在于供給方,也就是地產(chǎn)商。要把經(jīng)營無能的低效地產(chǎn)商淘汰,從這個(gè)角度看,去庫存與去杠桿、去過剩產(chǎn)能、兼并重組,都是一致的。這些低效地產(chǎn)商往往是以債養(yǎng)債,杠桿率最高的,他們的產(chǎn)能往往是過剩產(chǎn)能,他們也是最應(yīng)該被兼并重組,甚至破產(chǎn)的。不應(yīng)該再創(chuàng)造無效的需求來補(bǔ)貼這部分無效的供給。

  第三,我們要知道,從供給側(cè)去庫存是長期政策,結(jié)構(gòu)性調(diào)整。短期中,我們必須承受經(jīng)濟(jì)調(diào)整的成本。這注定我們對(duì)于供給側(cè)發(fā)力后的政策效果的期待需要有耐心。兼并重組需要時(shí)間,破產(chǎn)需要時(shí)間,下崗再培訓(xùn)、再就業(yè)需要時(shí)間。在我們等待的過程中,對(duì)經(jīng)濟(jì)下行不能恐慌,經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)是全世界的共同現(xiàn)象。我們可以靜待市場消化庫存,調(diào)整結(jié)構(gòu),假以時(shí)日,經(jīng)濟(jì)周期上行,結(jié)構(gòu)調(diào)整完畢,我們就可以看到供給側(cè)政策的效果。反過來說,對(duì)于任何短期有效的政策都要保持必要的警醒。

  最后,我們也應(yīng)該從供給側(cè)看需求的創(chuàng)造問題。供給學(xué)派的老鼻祖薩伊認(rèn)為,有效供給創(chuàng)造有效需求,有供給才能有需求。也就是說,要讓大學(xué)生產(chǎn)生購房需求,他們自身必須對(duì)社會(huì)有足夠的供給才行。他們?cè)谧约旱墓ぷ鲘徫簧县暙I(xiàn)自己的人力資本,轉(zhuǎn)換為社會(huì)合意的產(chǎn)品,給社會(huì)帶來有效的供給,他們自己也有足夠的收入,從而產(chǎn)生相應(yīng)的對(duì)其他產(chǎn)品的需求。當(dāng)然,要讓剛剛畢業(yè)的大學(xué)生通過自己的有效供給產(chǎn)生購房需求,這還有很長的路要走。

(責(zé)任編輯:王慶河)

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