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　　這幾天，網(wǎng)絡(luò)社交媒體上，一條所謂“炒房終極模式”被高頻次轉(zhuǎn)發(fā)，引發(fā)熱議。一道看起來(lái)“完美”的“穩(wěn)賺不賠”的算術(shù)題，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“屬于夢(mèng)想，不可能”。這道算術(shù)題成立嗎？所謂“終極模式”的一個(gè)版本，來(lái)自這樣一段文字：“我和我老婆現(xiàn)在在北京只有一套房子，這套房子房產(chǎn)證只寫(xiě)我老婆一人名字，然后我和我老婆假離婚?，F(xiàn)在這套房子值700萬(wàn)元，我讓她把房子以1000萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給我，我首付給她300萬(wàn)，貸款700萬(wàn)。這樣，我們繼續(xù)住著房子，手里多了700萬(wàn)，用這700萬(wàn)進(jìn)行投資(包括投資到我公司)，投資的收益，剛好可以用來(lái)還貸。如果房?jī)r(jià)大跌，我就不還貸款了，讓銀行把房子拿走。這樣我們的房子就在高位變現(xiàn)了。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)漲，我還可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候真賣(mài)出去，再賺差額?！?br style="line-height: 200%" /> 　　這位人士還寫(xiě)道：“現(xiàn)在北上廣有很多人在這么做，這就是次貸危機(jī)的來(lái)源?！?br style="line-height: 200%" /> 　　那么，通過(guò)這種所謂的終極模式，炒房者真的可以借一套自有住房，套取巨額的銀行貸款資金，然后繼續(xù)持有房產(chǎn)、坐享房?jī)r(jià)上漲收益，又把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行嗎？
　　答案是否定的。溢價(jià)率逾四成，通不過(guò)評(píng)估關(guān)滬上一位股份制商業(yè)銀行零售部門(mén)工作人員分析，這一“終極模式”的關(guān)鍵漏洞在于評(píng)估。一套市場(chǎng)價(jià)值在700萬(wàn)元左右的房子，要賣(mài)到1000萬(wàn)元，溢價(jià)率達(dá)到四成以上，很難通過(guò)評(píng)估。
　　據(jù)介紹，對(duì)于二手房交易，銀行批準(zhǔn)多少貸款，不是簡(jiǎn)單根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方的成交價(jià)來(lái)確定的，而是要依據(jù)評(píng)估價(jià)。只要向銀行申請(qǐng)商業(yè)貸款，二手房買(mǎi)賣(mài)交易就必須要通過(guò)評(píng)估，無(wú)論是賣(mài)高了還是賣(mài)低了，與銀行合作的評(píng)估機(jī)構(gòu)都會(huì)給出提示。如果是嚴(yán)重高于實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行交易，那就屬于交易價(jià)格虛高，涉嫌騙取銀行貸款，銀行依據(jù)評(píng)估方的意見(jiàn)，不會(huì)輕易批準(zhǔn)相應(yīng)的貸款額。
　　如果當(dāng)前市場(chǎng)實(shí)際價(jià)值是700萬(wàn)元左右，那么一般來(lái)說(shuō)評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的估值也在700萬(wàn)元上下，不同的銀行以及合作的評(píng)估機(jī)構(gòu)，標(biāo)準(zhǔn)有松有緊，判斷評(píng)估出來(lái)的估值有高有低，但偏離四成以上的幅度不大可能出現(xiàn)。銀行還會(huì)實(shí)地勘察這套交易房產(chǎn)的情況，如果成交價(jià)明顯高于周圍同類型房?jī)r(jià)，業(yè)務(wù)員也很容易識(shí)別。
　　“銀行以謹(jǐn)慎、保守著稱，風(fēng)險(xiǎn)控制嚴(yán)格，信貸審批需要通過(guò)支行、分行，甚至總行等不同層級(jí)，有預(yù)審、初審、終審多道環(huán)節(jié)，信貸員的業(yè)務(wù)考核與審貸老師的考核標(biāo)準(zhǔn)不同，要層層過(guò)關(guān)難度太大。”一家國(guó)有商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)員介紹，在實(shí)際操作中，為控制風(fēng)險(xiǎn)，成交房屋的實(shí)際評(píng)估值在市場(chǎng)價(jià)基礎(chǔ)上還可能有折扣。先期成本上百萬(wàn)，值不值？根據(jù)銀行的風(fēng)險(xiǎn)把控原則，能夠貸足七成的貸款客戶，要滿足諸多條件，按照目前政策，除了符合首套住房條件，而且要年齡足夠年輕，有足夠長(zhǎng)的年限有收入可還貸；最重要的還是個(gè)人信用評(píng)價(jià)要好，沒(méi)有任何銀行違約記錄。
　　即便符合以上種種苛刻要求，這宗案例在現(xiàn)實(shí)中操作可能性依然很小。對(duì)于網(wǎng)傳案例，銀行業(yè)從業(yè)者連問(wèn)幾個(gè)問(wèn)題：既然資金緊張，這宗買(mǎi)賣(mài)雖是自買(mǎi)自賣(mài)，要湊足首付三成的300萬(wàn)元現(xiàn)金也不容易，錢(qián)從哪里來(lái)？二手房買(mǎi)賣(mài)需要承擔(dān)稅費(fèi)，共計(jì)上百萬(wàn)的稅費(fèi)從哪里來(lái)？總的來(lái)說(shuō)，要有意從銀行騙出這筆700萬(wàn)元的資金，自己要先投進(jìn)去的現(xiàn)金成本也要數(shù)百萬(wàn)元，值不值？
　　房貸分析師指出，房貸額度還需要考慮借款人的還款能力，一般月供不能超過(guò)月收入的50%，否則貸不出款。貸款700萬(wàn)，數(shù)額較高，而且還是二手房，最多貸到20年，即便按照目前利率打八五折優(yōu)惠，也要月供4.3萬(wàn)元。這意味著借款人的月收入要接近10萬(wàn)元，這樣的客戶畢竟屬少數(shù)。即便真的貸出這筆款項(xiàng)，就算有公積金可以沖抵，每月仍有至少3萬(wàn)多元需要現(xiàn)金還款。
　　業(yè)內(nèi)人士指出，這位當(dāng)事者說(shuō)把貸出的資金投到自己公司的資金缺口中或者做別的投資，用投資收益來(lái)還貸，此舉也充滿了風(fēng)險(xiǎn)，“在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境偏冷的情況下，如何保證用這筆資金進(jìn)行投資的收益是穩(wěn)定的？萬(wàn)一投資虧本了連本帶利那么多錢(qián)怎么還？”
　　此外，還有從事房地產(chǎn)交易的業(yè)內(nèi)人士提醒，在樓市交易活躍時(shí)期，“假離婚”的確不在少數(shù)，但其實(shí)假離婚需要辦真手續(xù)，把房產(chǎn)過(guò)戶到對(duì)方名下，假離婚“弄假成真”、房產(chǎn)證上卻沒(méi)有本人名字了，這也是一大風(fēng)險(xiǎn)。（記者 楊群）