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　　仔細(xì)觀察會(huì)發(fā)現(xiàn),日前召開(kāi)的財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議和國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議都提到了一件事,那就是推進(jìn)戶籍制度改革、促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)。習(xí)近平主席和李克強(qiáng)總理就城市化和戶籍改革密集發(fā)聲。在財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上,習(xí)近平指出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展,其意也就是促進(jìn)住房消費(fèi)。

　　而在做好城市工作方面,他提出要推進(jìn)農(nóng)民工市民化,加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率;增強(qiáng)城市宜居性,加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。歸納到一起,就是通過(guò)戶籍改革提高城市化率,這樣也可以化解房地產(chǎn)庫(kù)存。那么下面一起盤(pán)點(diǎn)未來(lái)十年中國(guó)樓市的12大趨勢(shì)。

　　1.城市之間房?jī)r(jià)差距將更大

　　由于公共資源無(wú)法均衡配置,發(fā)展機(jī)遇更多地集中在首都、直轄市、省會(huì)城市和特區(qū),城市發(fā)展中的“馬太效應(yīng)”將日益明顯。

　　過(guò)去5年里,中國(guó)形成了三大三小6個(gè)人口增長(zhǎng)中心,“三大”是北京、上海、深圳及其周邊城市;“三小”是鄭州、長(zhǎng)沙和“廈門+泉州”。資金增量上,北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方,其房?jī)r(jià)將獲得人和錢的雙重支撐。

　　2.大城市房屋日益資產(chǎn)化

　　一線城市,以及10個(gè)左右的強(qiáng)二線城市,其中心區(qū)的物業(yè)將日益資產(chǎn)化,而且投資人將全球化、全國(guó)化。中小城市,特別是人口流失城市,房屋將回歸居住、辦公、商業(yè)等原始屬性。對(duì)于多數(shù)中國(guó)人來(lái)說(shuō),房子最令人痛苦的時(shí)代過(guò)去了。絕大多數(shù)城市的95后,他們的青春將不再受到住房的擠壓,這是房地產(chǎn)泡沫帶給我們的最大福利。

　　3.小戶型將機(jī)械化

　　20來(lái)平米的小公寓,將演變成一架精密的儀器,通過(guò)折疊、打開(kāi),創(chuàng)造出豐富的生活場(chǎng)景。開(kāi)發(fā)商越來(lái)越像客機(jī)、游輪的生產(chǎn)商。

　　4.逆城市化很難出現(xiàn)

　　未來(lái)10到20年流行城里人到農(nóng)村買地,建別墅?中國(guó)很難出現(xiàn)這種局面。因?yàn)橹袊?guó)人多地少,土地國(guó)家所有;公共資源分配不均衡也讓農(nóng)村生活不方便、不安全。

　　5.大城市很難“去中心化”

　　國(guó)家正在劃定大城市的邊界,防止無(wú)限制侵占土地。加上公共資源不能均衡分配,所以去中心區(qū)難度極大。

　　6.商鋪面臨價(jià)值重估

　　傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)的街鋪,可能是最危險(xiǎn)的資產(chǎn),因?yàn)閱蝺r(jià)太高?！耙讳侌B(yǎng)三代”越來(lái)越困難,“三代養(yǎng)一鋪”隨時(shí)會(huì)發(fā)生。

　　7.寫(xiě)字樓跟住宅價(jià)格將長(zhǎng)期倒掛

　　網(wǎng)絡(luò)時(shí)代流行在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公,寫(xiě)字樓“剛需”不足。未來(lái)投資房地產(chǎn)還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當(dāng)然,如果你希望現(xiàn)金流充裕,就要投資好的寫(xiě)字樓。

　　8.房產(chǎn)稅會(huì)出臺(tái),但對(duì)市場(chǎng)影響不大

　　房產(chǎn)稅是地方政府的稅源,將來(lái)肯定會(huì)因地制宜,但不會(huì)嚴(yán)厲。一線城市的房產(chǎn)稅率肯定會(huì)最高。整體而言,房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。

　　9.計(jì)劃生育政策將逐步調(diào)整,但對(duì)樓市影響不大

　　全面放開(kāi)二胎,已經(jīng)沒(méi)有任何懸念,只是時(shí)間問(wèn)題。未來(lái),可能還會(huì)有更寬松的人口政策。這對(duì)樓市構(gòu)成長(zhǎng)期利好,但作用可能沒(méi)有想象的大,因?yàn)槟贻p人生育上積極性在下降。早晚有一天會(huì)有地方政府宣布:多生一個(gè)孩子,獎(jiǎng)勵(lì)半套房子。

　　10.大城市房?jī)r(jià)呈不斷上漲趨勢(shì)

　　中國(guó)的城市模式完全不同于美國(guó)。我們是摞起來(lái)的城市,密度高,人口高度集中。這種趨勢(shì)一旦形成,很難改變。有人口增量的城市,房?jī)r(jià)很難回落。加上人民幣貨幣供應(yīng)量長(zhǎng)期偏高,所以房?jī)r(jià)只能不斷上漲。

　　11.房地產(chǎn)企業(yè)將大量消亡、轉(zhuǎn)型

　　最終國(guó)內(nèi)也許只剩下一百來(lái)家大房企,而且是多元化發(fā)展的。大量的人員,將離開(kāi)這個(gè)行業(yè)另謀出路。

　　12.“互聯(lián)化+房地產(chǎn)”泡沫將破

　　隨著美元加息臨近,美國(guó)股市大調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始。在中國(guó),IPO注冊(cè)制改革因股災(zāi)已經(jīng)不可避免地被延后,讓過(guò)去兩年里瘋狂的PE、VC投資,面臨著退出困境。2016年很可能是“互聯(lián)網(wǎng)+”一次全面的退潮。沒(méi)有盈利模式的“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”企業(yè),將有一批死于“彈盡糧絕”。但互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的重塑,卻不會(huì)停止。