近日，國家發(fā)改委下發(fā)文件，決定放開“非保障性住房物業(yè)服務(wù)”“住宅小區(qū)停車服務(wù)”等7項服務(wù)價格。消息一出，在鄭州業(yè)界引起了不小的爭議，鄭州小區(qū)物業(yè)糾紛不斷，其中不少都是因為物業(yè)費引起的。那么價格“松綁”后，小區(qū)物業(yè)費市場化能否有助于物業(yè)服務(wù)的改善呢？
商品小區(qū)物業(yè)費、停車費自行定價
日前，國家發(fā)改委發(fā)文，稱從2014年11月下旬以來，已先后印發(fā)了8個文件，放開24項商品和服務(wù)價格，下放1項定價權(quán)限。其中“指導(dǎo)地方放開9項商品和服務(wù)價格”一類中，會計師服務(wù)、稅務(wù)師服務(wù)、資產(chǎn)評估服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)、非保障性住房物業(yè)服務(wù)、住宅小區(qū)停車服務(wù)、律師服務(wù)，這7項服務(wù)與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)。這其中，非保障性住房物業(yè)服務(wù)、住宅小區(qū)停車服務(wù)的收費放開尤其引人關(guān)注。文件中要求，保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)和前期物業(yè)管理服務(wù)收費,由各省級價格主管部門會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門根據(jù)實際情況決定實行政府指導(dǎo)價。放開保障性住房物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的,應(yīng)考慮保障對象的經(jīng)濟承受能力,同時建立補貼機制。住宅小區(qū)停車服務(wù)同樣也對市場放開。
放開物業(yè)費和停車費這兩項指導(dǎo)價格意味著商業(yè)住宅小區(qū)的物業(yè)費及住宅小區(qū)的停車費標準政府不再出具指導(dǎo)價了，開發(fā)商自行定價。
有專家認為，商品住宅小區(qū)物業(yè)費價格放開后，物業(yè)合理利潤被釋放，會催生出專業(yè)的物業(yè)公司、追求服務(wù)水準的物業(yè)公司，同時停車費價格放開，也會有效遏制小區(qū)車位只售不租的情況發(fā)生，在出租和出售之間有一個合理的杠桿，物業(yè)和業(yè)主之間不會像現(xiàn)在這樣關(guān)系對立。在鄭州高端住宅市場，物業(yè)費雖然相對高，但業(yè)主也享受到了高品質(zhì)的服務(wù)。物業(yè)費放開后，無疑有利于一些要求高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)的業(yè)主的訴求。
鄭州物業(yè)市場化先行一步
其實，鄭州商品住宅小區(qū)尤其是豪宅市場已實行了市場化定價。2014年9月份頒布的《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價兩種價格管理模式。住宅小區(qū)未成立業(yè)主大會和新建住宅前期物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。住宅小區(qū)已成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。別墅及非住宅類物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。比如屬于豪宅范疇的萬達公館物業(yè)費定到4元/平方米·月，建業(yè)天筑物業(yè)費則定到了6元/平方米·月，完全做到了市場化定價。
而對于一些尚未成立業(yè)主委員會的商品小區(qū)，其物業(yè)費收取目前仍執(zhí)行政府指導(dǎo)價格。據(jù)鄭州市物價局公用事業(yè)價格管理處陳姓工作人員介紹，物價部門給予這些小區(qū)的收費管理是按照菜單式管理，實行等級收費的，目前一級物業(yè)基準價為高層住宅1.10元/平方米·月，浮動幅度不超過20％，最高收費上限為1.73元/平方米·月。對于發(fā)改委的所有非保障性住房都要求實行市場化定價的相關(guān)文件，該工作人員表示尚未收到。不過他認為，商品房物業(yè)費定價機制市場化是趨勢，是讓市場在物業(yè)管理的資源配置當中發(fā)揮決定性作用，可以為很多問題的解決邁開步伐。
現(xiàn)實物業(yè)管理諸多疑難雜癥，做到完全市場化有難度
盡管政府實施分級物業(yè)收費，但實際物業(yè)管理中，物業(yè)的糾紛一直不斷，且大部分都與收費有關(guān)。鄭州一小區(qū)物業(yè)公司為了謀取利潤，竟然拿著業(yè)主的私人信息，跑到銀行“代替”業(yè)主辦了200多張信用卡。此外，還有頗受詬病的停車收費問題，比如，御府三號小區(qū)地面停車位每車每月50元；華瑞紫桂苑小區(qū)地面停車位每車每月60元；風鈴居小區(qū)地面停車位每車每月50元；明鴻新城小區(qū)地面停車位每車每月就達到了400元。2015年1月1日，鄭州市一小區(qū)內(nèi)因物業(yè)公司亂收費，業(yè)主拉“雷人”橫幅表抗議。據(jù)稱，因該小區(qū)物業(yè)公司無故對全小區(qū)地下停車用戶收取停車管理費，并強制將小區(qū)內(nèi)所有出門卡作消磁升級處理，逼迫居民上交物業(yè)管理費等問題，引起居民不滿。
對此，有專家指出，鄭州一些商品住宅小區(qū)尤其是非高端住宅小區(qū)，業(yè)主和物業(yè)公司互不信任經(jīng)常出現(xiàn)，業(yè)主認為物業(yè)公司收了錢沒提供服務(wù)，而物業(yè)公司抱怨管理費不足虧損經(jīng)營，一些居民繳納管理費意識不足，物業(yè)費欠繳現(xiàn)象仍然嚴重。
據(jù)此，河南省商業(yè)經(jīng)濟學會常務(wù)副會長兼秘書長宋向清認為鄭州目前商品小區(qū)完全實施市場化定價不太現(xiàn)實，一、當前業(yè)主大會的法律地位還不夠明確，影響了居民、業(yè)主大會和物業(yè)公司之間的有效溝通。鄭州好多小區(qū)未成立業(yè)主委員會，業(yè)主相對弱勢，如果貿(mào)然實施市場化定價，會給物業(yè)方一個漲價的借口，而業(yè)主并未享受到高品質(zhì)服務(wù)，而物業(yè)公司良莠不齊，缺乏法制意識，更會促成矛盾的激化。二、在一些品質(zhì)較低的商品房小區(qū)，業(yè)主對物業(yè)費上調(diào)存在排斥心理，目前如果物業(yè)費市場化，而商品房由于缺乏合理的物業(yè)費調(diào)價機制，勢必會造成物業(yè)和業(yè)主更多的矛盾。
“形成業(yè)主和物業(yè)公司雙向選擇，自由協(xié)商的定價機制才是根本”。服務(wù)于思念果嶺項目的山水物業(yè)負責人指出，市場化的定價機制下，因為需要業(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商定價，將促使業(yè)主和業(yè)主委員會更為積極地關(guān)注所在小區(qū)的物業(yè)管理，參與到社區(qū)治理當中。逐步形成業(yè)主和物業(yè)公司雙向選擇、自由協(xié)商的定價機制，高端客戶對于物業(yè)管理的需求將得到釋放，高端小區(qū)的物業(yè)管理費將出現(xiàn)一定幅度提升。