2014-08-21 07:01:00 來源:大河網(wǎng)-河南商報
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鄭州龍湖再現(xiàn)新地王 預(yù)計房價每平米或超4萬
昨日鄭州東區(qū)龍湖CBD副中心又拍出新地王，一塊約67.7畝的商住用地，由河南省豫農(nóng)置業(yè)有限公司以11.54億元拍得，單價達到1704.8萬元/畝，樓面價17041.001元/平方米，成為鄭州新“雙料”地王。
新地王產(chǎn)生，距離8月6日鄭東龍湖CBD副中心拍出地王僅兩周時間。
鄭州又出“新地王”
今年2月19日，河南天邦置業(yè)拍得鄭州信息學(xué)院路西博頌路南河南警察學(xué)院北院地塊，總價79593萬元，折合每畝1550.4萬元，成2014年鄭州首個地王。
6月5日，鄭政東出(2013)24號地塊被河南中盟地產(chǎn)有限公司以2.883億元的總價摘得，并以14006.4元/平方米的樓面價和1587萬元/畝的單價創(chuàng)造了鄭州新的“雙料”地王。
8月6日，鄭州國投置業(yè)有限公司競得鄭政東出〔2014〕6號地塊，樓面價16143.46元/平方米，每畝1614.32萬元的價格，再次刷新鄭州每畝地價、樓面地價，成為新的“雙料地王”。
昨日上午，經(jīng)過近5個小時、92輪競價，位于鄭東新區(qū)CBD副中心區(qū)域、鄭州朝陽路九如路口附近的鄭政東出【2014】7號地，以11.54億元由河南省豫農(nóng)置業(yè)有限公司競得，地塊面積約67.7畝，折合單價1704.8萬元/畝、樓面價達17041.001元/平方米，溢價率128.92%。此次拍賣刷新了8月6日鄭州國投置業(yè)有限公司創(chuàng)造的“雙料”地王紀錄，摘得鄭州新地王桂冠。
6月份、8月份的三塊新舊“地王”，加上2012年7月由鄭州市軌道交通有限公司以5.29億元、單價936萬元/畝、樓面價8260元/平方米競得的樓面價地王；2012年9月鄭州市高擇置業(yè)有限公司以15.1015億元的底價競得的“總價地王”，龍湖CBD副中心片區(qū)已誕生五個地王。
將開發(fā)洋房或別墅
土地掛牌公告顯示，該地塊為商住用地，出讓權(quán)限70年、限高18米、容積率不得大于1.5、綠地率要達到35%以上。
同致行鄭州公司副總經(jīng)理曹慶偉分析，此次拍賣的地塊與8月6日地王地塊參數(shù)上很相似。根據(jù)現(xiàn)有參數(shù)限定，未來開發(fā)方向只能規(guī)劃為洋房或別墅類的豪宅產(chǎn)品。由于樓面價高達17000元，預(yù)計綜合成本3.2萬元~3.5萬元，銷售均價或過4萬元。
曹慶偉分析，龍湖地區(qū)是鄭東新區(qū)現(xiàn)在唯一的尚未完全開發(fā)的功能片區(qū)。龍湖作為整個鄭東新區(qū)規(guī)劃中的點睛之筆，它的價值顯而易見。未來龍湖地區(qū)房價升值空間不可估量。
未來該區(qū)域?qū)⒊蔀猷嵵菔蹆r最高的高端住宅區(qū)域。預(yù)計環(huán)湖外側(cè)房價每平方米至少2萬元，環(huán)湖內(nèi)側(cè)房價每平方米則在3萬元以上。目前周邊僅有龍之夢項目入市，預(yù)計集中入市需3年左右的時間。
RET睿意德鄭州公司策略顧問部高級分析師王天翼認為，鄭州龍湖CBD副中心地王頻出，對整體土地市場及房價影響有限。CBD副中心的區(qū)位優(yōu)勢明顯，而目前鄭州中心區(qū)剛需、剛改項目還存在“萬元單價天花板”，除非有顯著的溢價點，否則開發(fā)商不會貿(mào)然競拍無特色的高價地。而針對改善型項目，因總規(guī)模占比較小，高地價、高房價出現(xiàn)區(qū)域集中，不會對整體市場平臺產(chǎn)生沖擊。
公開資料顯示，河南省豫農(nóng)置業(yè)有限公司（以下簡稱“豫農(nóng)置業(yè)”）成立于1993年3月，為河南省農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)公司的全資子公司，其前身為河南省經(jīng)發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司，2014年4月變更為現(xiàn)名。豫農(nóng)置業(yè)成立二十多年來，開發(fā)完成了“金色年華”、“金領(lǐng)時代”等項目。
其母公司河南省農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)公司系河南省人民政府授權(quán)經(jīng)營的省屬國有投資公司，也是省內(nèi)唯一一家農(nóng)業(yè)類專業(yè)性投融資主體。河南省財政廳履行河南省農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)公司出資人職責，管理并全額持有其資本金。
高鐵時代鄭州區(qū)位優(yōu)勢明顯
接連兩次地王均具有國有企業(yè)的背景，不禁引來業(yè)界人士的猜疑，土地競拍，政府頻頻出手參與是否有自導(dǎo)自演之嫌？
永威置業(yè)副總經(jīng)理馬水旺表示，買地對國有企業(yè)來說，等于把錢從左邊兜里掏到右邊兜里，而私有企業(yè)卻不是這樣。
還有觀察人士認為，之所以出現(xiàn)這樣的情況是政府有意推高某片區(qū)房價而做出的示范信號。
而也有分析人士表示，高鐵時代，鄭州區(qū)位優(yōu)勢甚至優(yōu)于北京，到武漢、石家莊、杭州、上海、北京等城市基本在3小時左右，鄭州鐵路物流優(yōu)勢日益突顯。鐵路物流占據(jù)優(yōu)勢的同時，航空中轉(zhuǎn)站的地位也就呼之欲出，航空與鐵路可以實現(xiàn)無縫對接。今年上半年，鄭州機場客貨吞吐量增速在全國前20大機場中均居第一。FedEX、TNT、UPS等國際物流巨頭齊聚河南；蘇寧鄭州物流基地動工、順豐速遞與航空港區(qū)簽訂協(xié)議、京東投資30億元在高新區(qū)建中原運營中心，這些都將會帶來大量中產(chǎn)收入移民形成剛需。連續(xù)出現(xiàn)國企背景的地王可能只是巧合。
8月將產(chǎn)生第三塊地王？
河南商報記者從中國土地市場網(wǎng)了解到，8月29日鄭州還將網(wǎng)拍一塊鄭東新區(qū)龍湖片區(qū)的商住用地，鄭政東出[2014]8號地。這塊地與此次地王7號地僅一路之隔，總面積約95.6畝，限高24米，容積率不小于1.7。起拍價77430萬元，合單價約809.9萬元/畝，高于本次地王的起拍單價744.75萬元/畝。業(yè)內(nèi)人士認為，以此前經(jīng)驗來看，8月末這塊土地很可能再次刷新鄭州地王紀錄。
