2014-07-18 07:48:00 來(lái)源:鄭州晚報(bào)
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土地市場(chǎng)激情消退、供應(yīng)量回落、成交量回歸合理、商品住宅成交價(jià)格小有漲幅……全國(guó)樓市正在經(jīng)歷變臉，不過(guò)在中原經(jīng)濟(jì)區(qū)及鄭州都市區(qū)的快速建設(shè)下，鄭州熱點(diǎn)區(qū)域不斷，發(fā)展機(jī)遇諸多，從克而瑞發(fā)布的上半年數(shù)據(jù)亦可看出鄭州市場(chǎng)的理性繁榮。
中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)加速，房企對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好
去年新國(guó)五條及其細(xì)則實(shí)施，以及新鄭9條調(diào)控政策的影響下，鄭州樓市供應(yīng)量和成交量呈現(xiàn)出雙增的態(tài)勢(shì)，供求矛盾有所加劇。之所以出現(xiàn)供求雙增的局面，原因在于雖然調(diào)控政策持續(xù)，但隨著政府換屆，三中全會(huì)和中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)“放開(kāi)高端，保障低端”的思路及提出建立長(zhǎng)效機(jī)制，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)加速拉大鄭州城市框架，加快三環(huán)外區(qū)域發(fā)展和城中村改造項(xiàng)目，增強(qiáng)了開(kāi)發(fā)商和置業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看漲預(yù)期。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年鄭州市1~5月份商品房累計(jì)投資554.07億元，較2013年同期上漲17.3%;商品住宅累計(jì)投資365.31億元，較2013年同期上漲18.2%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額完成63.56億元，較2013年同期上漲16.6%;鄭州寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)投資額完成46.08億元，較2013年同期上漲5.5% 。
除去投資上的加大，房地產(chǎn)施工面積同比也小幅增長(zhǎng)，2014年1~5月鄭州房地產(chǎn)施工面積為8222萬(wàn)㎡，較2013年同期上漲9.7% 。自2010年開(kāi)始鄭州市房地產(chǎn)施工面積持續(xù)保持上漲趨勢(shì)，其中，2014年1~5月鄭州住宅產(chǎn)品施工面積為5621萬(wàn)㎡，較2013年同期上漲11.2% 。
不同的是，2014年1~5月鄭州市商品房新開(kāi)工面積同比下降55.5%，商品住宅新開(kāi)工面積為348.3萬(wàn)㎡，較2013年同期下降59.3%。
土地市場(chǎng)激情消退 金水區(qū)土地單價(jià)最高
隨著“黃金增長(zhǎng)期”的過(guò)去，樓市各方大都以理性思維看待市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，這樣的理性尤為表現(xiàn)在土地市場(chǎng)的激情消退。
今年1~6月份，鄭州供應(yīng)土地的面積為241.9萬(wàn)㎡，同比下降12.3%;供應(yīng)建筑面積950.1萬(wàn)㎡，同比下降6.3%。惠濟(jì)區(qū)、高新區(qū)、二七區(qū)為供應(yīng)主力，供應(yīng)土地面積分別為51萬(wàn)㎡、50.8萬(wàn)㎡、50.4萬(wàn)㎡，供應(yīng)建筑面積分別為163萬(wàn)㎡、191.2萬(wàn)㎡、255.8萬(wàn)㎡。
住宅用地為供應(yīng)主力，供應(yīng)面積為199.7萬(wàn)㎡，同比下降1.8%;供應(yīng)建筑面積為779.3萬(wàn)㎡，同比下降8.9%。商業(yè)用地供應(yīng)面積為42.2萬(wàn)㎡，同比下降41.9萬(wàn)㎡;供應(yīng)建筑面積為170.8萬(wàn)㎡，同比下降42.9%。
具體到成交上，2014上半年，公告成交土地的土地面積為213.5萬(wàn)㎡，同比下降45.8%;成交建筑面積732萬(wàn)㎡，同比下降45.7%。各區(qū)域成交面積不一，惠濟(jì)區(qū)為成交主力，成交面積為63.2萬(wàn)㎡，成交建筑面積為189.2萬(wàn)㎡，占全市土地成交建筑面積總量的25.8%。
各區(qū)域成交土地價(jià)格特征明顯。從具體區(qū)域來(lái)看，金水區(qū)土地單價(jià)20007元/㎡，居于所有區(qū)域的首位，其次是二七區(qū)，土地單價(jià)6025元/㎡。另外，從樓板價(jià)來(lái)看，區(qū)域之間的價(jià)格波動(dòng)度相對(duì)較大，金水區(qū)樓面地價(jià)6669元/㎡，居于所有區(qū)域首位，其次為鄭東新區(qū)，為3219元/㎡。
在土地市場(chǎng)溢價(jià)表現(xiàn)上，共有兩塊土地產(chǎn)生溢價(jià)，溢價(jià)率為240%、162%，溢價(jià)土地位于金水區(qū)，金水區(qū)屬于目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)板塊，產(chǎn)生溢價(jià)的概率較大。
商品房上半年供應(yīng)量回落，為去年全年的29%
從數(shù)據(jù)上看，2010~2014年上半年，鄭州商品房供應(yīng)量起伏波動(dòng)較大。自國(guó)家加大房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控力度，出臺(tái)限購(gòu)、限貸等一系列政策開(kāi)始，市場(chǎng)需求被行政手段抑制，造成整體市場(chǎng)供銷(xiāo)比快速上升，達(dá)到 1.9，市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)。2013年商品市場(chǎng)有所回暖，供求比回落到1.1，整體供銷(xiāo)回歸正常態(tài)勢(shì)。2014年伴隨著銀行“錢(qián)荒”、利率上浮等種種不利因素，全國(guó)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，鄭州樓市供應(yīng)量明顯下降，上半年整體供銷(xiāo)比1.05∶1。
2013年下半年至2014年上半年，住宅商品房供求比上下波動(dòng)，整體處于供大于求的局面。去年下半年，鄭州樓市快速發(fā)展，供銷(xiāo)兩旺，由于較多發(fā)展商大量供應(yīng)，使得市場(chǎng)供求比逐步提高，到第四季度各公司為沖全年業(yè)績(jī)，提高供應(yīng)量并積極促銷(xiāo)，市場(chǎng)較為活躍，整體供銷(xiāo)比波動(dòng)較大。春節(jié)前后，整體供應(yīng)量減少，市場(chǎng)主要消化庫(kù)存剩余房源，整體市場(chǎng)供銷(xiāo)比低于1;進(jìn)入2014年第二季度，市場(chǎng)供應(yīng)逐步加大，供求比又逐步高企，2014年上半年整體供過(guò)于求。
與之前相比，2013年供應(yīng)量進(jìn)一步攀升，全年供應(yīng)量1034.81萬(wàn)㎡，2014年上半年全國(guó)市場(chǎng)低迷，鄭州市場(chǎng)也受到影響，供應(yīng)量只有363.68萬(wàn)㎡，月均供應(yīng)60.6萬(wàn)平方米。
與國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市和中部省會(huì)城市相比，今年上半年鄭州市商品房市場(chǎng)供應(yīng)下降較多，僅為去年全年的29%?？偟膩?lái)說(shuō)，過(guò)去幾年鄭州商品市場(chǎng)供應(yīng)基本呈現(xiàn)“上半年蓄勢(shì)，下半年爆發(fā)”的趨勢(shì)。
成交量回歸合理
均價(jià)高位運(yùn)行
2013年鄭州市場(chǎng)表現(xiàn)良好，月均銷(xiāo)售79.17萬(wàn)㎡，而進(jìn)入到2014年，商品房成交量開(kāi)始明顯下降，2月適逢春節(jié)，成交量降到低點(diǎn)，春節(jié)過(guò)后每月逐步提升，但成交量相對(duì)平穩(wěn)，月均成交量達(dá)到57.81萬(wàn)㎡，與2013年上半年相比仍有一定差距，但仍?xún)?yōu)于2012年上半年。
2014年1~6月份，鄭州商品房成交346.9萬(wàn)㎡，同比2013年上半年下降19.62%，但與2012年上半年相比，上升了22.13%，說(shuō)明市場(chǎng)并非大起大落，只是回歸合理狀態(tài)。
2010年以來(lái)，鄭州市商品房均價(jià)呈現(xiàn)持續(xù)上漲，2011年雖然受到調(diào)控的影響，但是商品房均價(jià)依然保持上漲，受影響較小，均價(jià)突破8000元大關(guān)。2012年，為應(yīng)對(duì)調(diào)控影響，各發(fā)展商以?xún)r(jià)換量，增大優(yōu)惠幅度，均價(jià)回落;2013年至今平穩(wěn)增長(zhǎng)，雖然經(jīng)歷國(guó)家的宏觀(guān)調(diào)控和鄭州城市限價(jià)、限購(gòu)等政策的影響，成交價(jià)格依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2014上半年均價(jià)已達(dá)9939元/㎡，同比去年上半年上漲9.19%，價(jià)格逼近萬(wàn)元大關(guān)。
與中部城市相比， 2014年上半年鄭州商品房均價(jià)依然高位運(yùn)行，高于其他中部省會(huì)城市，但與北上廣深等一線(xiàn)城市相比，仍有一定差距。
