任志強(qiáng)：猜不透政策謎題 北京的房?jī)r(jià)憋也憋不住
首選北京拿地的邏輯
談到拿地策略，任志強(qiáng)稱，華遠(yuǎn)地產(chǎn)會(huì)首選北京。他觀察到，2011年開始，本輪調(diào)控初期，一線城市是重災(zāi)區(qū)，開發(fā)商紛紛跑到三四線城市去拿地，并引發(fā)其地價(jià)上漲。
但“新型城鎮(zhèn)化”規(guī)劃方案遲遲不能確定，部分三四線城市供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求，繼鄂爾多斯、溫州之后，江蘇無錫、江蘇常州、遼寧營口、甘肅酒泉等多個(gè)地方相繼被曝出類似“鬼城”，很多空置樓盤無人問津。一批房企重回一線城市。
一線城市地價(jià)昂貴，但有更明確的預(yù)期。任志強(qiáng)以北京舉例。
“國五條”出臺(tái)后，北京是執(zhí)行得最為嚴(yán)格的一座城市，但房?jī)r(jià)卻一直在上漲。業(yè)內(nèi)公認(rèn)，北京房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)失真。有開發(fā)商甚至向本報(bào)記者指出，北京數(shù)據(jù)有造假成分，去年以來，有的樓盤漲幅已超過一倍。若不是北京住建委的限價(jià)政策，許多樓盤的報(bào)價(jià)會(huì)更加瘋狂?！安环砰_土地供應(yīng)，四環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)漲到10萬是可能的?！比沃緩?qiáng)說。
在任志強(qiáng)看來，北京的房?jī)r(jià)是“憋也憋不住”的。教育、醫(yī)療等許多資源都聚集在北京，人口在加速向北京涌入。“十一五”期間，北京年均增加人口52萬。任志強(qiáng)預(yù)測(cè)“十二五”期間每年會(huì)超過70萬。其中人口自然增長的數(shù)量所占比例很小。
任志強(qiáng)認(rèn)為，在完全市場(chǎng)化的環(huán)境中，用房?jī)r(jià)來控制人口涌入是可行的。但在半市場(chǎng)化的狀態(tài)中，最容易滋生的是權(quán)力尋租和腐敗。自1998年房改15年后，在商品房?jī)r(jià)飛漲的北京，部委及部分央企的“準(zhǔn)福利房”仍屢見不鮮。
面向普通居民的商品房供應(yīng)量嚴(yán)重不足。北京不僅2011年、2012年連續(xù)兩年未完成供地計(jì)劃，且商品房供地也被保障房供地指標(biāo)所擠壓。2011年土地供應(yīng)總量為6500公頃，2012年減為5700公頃，今年則為5650公頃。
2012年北京市共成交經(jīng)營性用地共372公頃，僅完成年度計(jì)劃的31%。工業(yè)用地和住宅用地的供應(yīng)比例幾乎到達(dá)10比1?！肮I(yè)用地造成了巨大的浪費(fèi)，而住宅用地卻十分稀缺?！比沃緩?qiáng)說。結(jié)果便是，今年以來，北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比、同比均在上漲。
他進(jìn)一步指出，如果說2010年那一輪房?jī)r(jià)上漲是貨幣超發(fā)帶來的結(jié)果，這一輪房?jī)r(jià)上漲，則是供求關(guān)系惡化造成的結(jié)果。對(duì)開發(fā)商來說，在一個(gè)嚴(yán)重供不應(yīng)求的市場(chǎng)里拿地，或許是最安全的。但也可能例外，“除非政府加大住宅供應(yīng)量，允許農(nóng)地入市?！比沃緩?qiáng)說。
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