把握美國(guó)樓市復(fù)興時(shí)機(jī) 關(guān)注房地產(chǎn)QDII基金
近日，一則“巴菲特抄底美國(guó)樓市”的新聞引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，“股神”計(jì)劃將其執(zhí)掌的伯克希爾公司旗下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)部門(mén)Home Services，與布魯克菲爾德資產(chǎn)管理公司 （Brookfield Asset Management）組建合資公司，新公司有望成為美國(guó)住宅經(jīng)紀(jì)商龍頭。巴菲特大舉進(jìn)軍地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，是否標(biāo)志著美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入持續(xù)復(fù)蘇的周期呢？從業(yè)績(jī)方面考察，房地產(chǎn)QDII今年前八月表現(xiàn)較為突出。就長(zhǎng)期而言，REITS的穩(wěn)健優(yōu)勢(shì)仍將繼續(xù)發(fā)揮，在美國(guó)寬松主基調(diào)不變的情況下，未來(lái)分享房地產(chǎn)復(fù)蘇周期的投資收益值得期待。
量化寬松為房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)興保駕護(hù)航
利率水平是決定新屋銷(xiāo)售的主要因素。美聯(lián)儲(chǔ)自2008年開(kāi)始執(zhí)行超低利率政策，聯(lián)邦基金利率已經(jīng)連續(xù)四年趨近于0，預(yù)計(jì)在2015年前基準(zhǔn)利率不會(huì)有太大變化。而作為購(gòu)房者最關(guān)注的指標(biāo)，15、30年期抵押貸款固定利率自2008年開(kāi)始逐步下行，尤其是第三輪量化寬松政策（QE3）決定每月購(gòu)買(mǎi)400億美元機(jī)構(gòu)抵押貸款擔(dān)保債券后，直接推動(dòng)兩類(lèi)貸款利率快速下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，目前雙雙創(chuàng)出歷史新低。11月，奧巴馬成功連任美國(guó)總統(tǒng)，意味著他與美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克主導(dǎo)的貨幣寬松政策將長(zhǎng)時(shí)間堅(jiān)持下去，可以斷定在樓市持續(xù)復(fù)蘇以前，房貸利率仍有望延續(xù)下行態(tài)勢(shì)。
美國(guó)經(jīng)濟(jì)從2000年開(kāi)始步入一個(gè)新的時(shí)期，這個(gè)時(shí)期GDP增速出現(xiàn)放緩，但仍基本保持在環(huán)比小幅改善的區(qū)域。直到次貸危機(jī)爆發(fā)，經(jīng)濟(jì)水平直落低谷，好在奧巴馬政府適時(shí)出臺(tái)積極的量化寬松政策，消極的局面得以迅速改善。近年來(lái)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)整體走勢(shì)較為平穩(wěn)，盡管受到歐債危機(jī)和新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)放緩的影響，但國(guó)內(nèi)居民消費(fèi)信心、消費(fèi)支出增加，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)提高。另外房地產(chǎn)市場(chǎng)的改善，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯增強(qiáng)，今年前三季度對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率分別為0.43%、0.2%、0.3%，成為自2006年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)首次出現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效應(yīng)。
綜合來(lái)看，當(dāng)前的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于上升周期的初級(jí)階段，向上空間較大。面對(duì)愈趨降低的房貸成本和處于歷史低位的整體房?jī)r(jià)水平，結(jié)合民眾收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)和消費(fèi)信心的提升，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇有望進(jìn)一步延續(xù)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度也將逐步回升。
REITs長(zhǎng)期收益能力超越股指
隨著美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)一步明確，房地產(chǎn)投資信托（REITs）的投資價(jià)值凸顯。REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益的絕大部分（通常為90%以上）按比例分配給投資者的基金產(chǎn)品。REITs起源于美國(guó)，目前全球有20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)已發(fā)行該類(lèi)產(chǎn)品，但半數(shù)以上產(chǎn)品仍集中于美國(guó)。另外，REITs投資的不動(dòng)產(chǎn)種類(lèi)繁多，有工業(yè)、辦公類(lèi)、零售類(lèi)、住宅類(lèi)、醫(yī)療保健類(lèi)、酒店類(lèi)、倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)、林場(chǎng)類(lèi)和綜合類(lèi)等，許多資產(chǎn)質(zhì)量高的地產(chǎn)項(xiàng)目都有REITs的身影。因此，作為一種有價(jià)證券而言，REITs又具有收益穩(wěn)定，定價(jià)規(guī)范和流動(dòng)性好的特點(diǎn)。
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