地王閑置9年半4易主 鳳凰股份稱"無(wú)動(dòng)工時(shí)間表"
規(guī)劃拖累地王閑置10年?
事實(shí)上,有消息人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露,鐵管巷塊地或?qū)㈤_(kāi)發(fā)成住宅項(xiàng)目銷售,“住宅項(xiàng)目比較好賣,若建成商業(yè)寫字樓或許并不好賣”。
正如該人士所言,記者在6月26日親赴鳳凰股份開(kāi)發(fā)的位于夫子廟附近的鳳凰和睿大廈項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn),這棟寫字樓項(xiàng)目已經(jīng)封頂,藍(lán)色玻璃的外立面也幾乎做完了一半。不過(guò),記者在該寫字樓銷售中心發(fā)現(xiàn),銷控表上已經(jīng)售出的面積并不多,該中心的銷售人員也向記者坦言,“確實(shí)賣的不好,有一定壓力”。
那么,在此背景下,鐵管巷地王地塊是否真的會(huì)“變身”住宅來(lái)售?
對(duì)此,南京鏈家地產(chǎn)相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,這塊地可能還是建造商業(yè)項(xiàng)目利用率會(huì)高一些,如果做住宅,則會(huì)減少利潤(rùn)。
“不可能建住宅,這塊地此前的規(guī)劃并沒(méi)有改變”。鳳凰股份上述相關(guān)人士也向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是強(qiáng)調(diào)。
而根據(jù)南京國(guó)土局2004年公布的公開(kāi)出讓資料顯示,鐵管巷A、C地塊的用地性質(zhì)都是商業(yè)、辦公、金融和酒店式公寓。而該地塊第一次拍賣出讓后,坊間曾有消息傳出,該地塊將被開(kāi)發(fā)成518米高的“亞洲第一高樓”。隨著該地塊再次拍賣出讓后,該規(guī)劃遭到了變更,“第一高樓”的高度一度降到了430多米。此后,在鳳凰股份拿地之后,曾有消息披露,“第一高樓”將變身“文化MALL”,把書(shū)城、院線、教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)結(jié)合起來(lái),打造新街口地區(qū)文化產(chǎn)業(yè)新標(biāo)志。
“規(guī)劃調(diào)整的是容積率,可能要提升容積率,做高層建筑”。上述鳳凰股份相關(guān)人士向本報(bào)記者透露。
此外,該人士還向本報(bào)記者強(qiáng)調(diào),項(xiàng)目到鳳凰股份手里三年左右時(shí)間仍未動(dòng)工的原因也正與政府調(diào)整規(guī)劃有關(guān),“這不是我們的問(wèn)題”,是“規(guī)劃一直在改變”,只能等規(guī)劃定下來(lái),才能有動(dòng)工時(shí)間表。
“現(xiàn)在看來(lái),今年動(dòng)工的可能非常小,這地塊可能要晾曬10年以上時(shí)間了?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士向記者如是表示。
土地價(jià)值飆升約16億元
事實(shí)上,更為引人關(guān)注的是,該地塊的價(jià)值已經(jīng)水漲船高。有媒體報(bào)道稱,當(dāng)年這兩地塊的樓面地價(jià)均價(jià)在5000元/平方米以下。
“保守估計(jì),現(xiàn)在鐵管巷的A、C地塊的樓面地價(jià)將超過(guò)2萬(wàn)元/平方米,即使2.5萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)也不為過(guò)”,南京鏈家地產(chǎn)相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露,那么,這一地塊現(xiàn)在的樓面地價(jià)則至少是該地最初出讓樓面地價(jià)的4倍左右,可見(jiàn)該地塊的升值空間非常高。
不過(guò),該人士同時(shí)向記者強(qiáng)調(diào),如果是商業(yè)、金融等性質(zhì)的土地用途,容積率就會(huì)增加,樓面地價(jià)也相對(duì)下降,但整幅地塊的總價(jià)值是穩(wěn)定的。
如此一來(lái),這意味著該地塊現(xiàn)在的總價(jià)值是當(dāng)初的4倍左右,當(dāng)初該地塊的出讓總價(jià)為5.45億元,現(xiàn)在則價(jià)值約22億元,升值了16億元以上。
值得注意的是,鳳凰股份當(dāng)初是以6.5億元價(jià)格購(gòu)得該地74.81%的股權(quán)。按此計(jì)算,鳳凰股份成為該地的大股東后,三年左右時(shí)間里,僅土地升值部分,鳳凰股份已經(jīng)坐收近10億元的收益。當(dāng)然,因該地閑置時(shí)間較長(zhǎng),鳳凰股份承擔(dān)的資金成本也不低,這將削弱其獲得的土地升值收益。
不過(guò),有業(yè)內(nèi)人士也向記者表示,近10年的閑置時(shí)間,即使該地塊順利開(kāi)發(fā),產(chǎn)權(quán)大幅縮水的現(xiàn)實(shí)或許將影響該項(xiàng)目未來(lái)的銷售情況。
(王麗新)
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