樓市遭遇“假性”降溫 料明年房價爬緩坡
多數(shù)專家認為，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策正在走向市場化和長效化，這將有助于維護市場的平穩(wěn)運行，避免出現(xiàn)大幅波動。
“2014年房價漲幅放緩已經(jīng)成為市場共識?！北本┲性禺a(chǎn)的分析報告指出，從房地產(chǎn)投資、銷售等指標上看，明年增速都將放緩，在經(jīng)歷這一短暫調(diào)整后，樓市將可能進入“減速”運行的階段。
調(diào)控倒逼房企轉(zhuǎn)型
擴充產(chǎn)品線大勢所趨
□本報記者 張敏
在推進城鎮(zhèn)化、土改加速等背景下，一線房地產(chǎn)企業(yè)紛紛謀求轉(zhuǎn)型。從萬科、保利、世茂等房企近期的動作來看，拓寬產(chǎn)品線、豐富產(chǎn)品類型已成為最主要的轉(zhuǎn)型方向。事實上，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率步入了下行通道。分析人士認為，產(chǎn)品的分化不僅是房地產(chǎn)企業(yè)自發(fā)調(diào)整的結果，也是企業(yè)基于市場環(huán)境變化的考量，這種調(diào)整是大勢所趨。
利潤攤薄洗牌提速
房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率正在走低。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計，截至11月初，公布三季報的上市房企合計135家，總營業(yè)收入達4675億元，總利潤為835億元，行業(yè)利潤率只有17.9%，凈利潤率只有13%。
北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率在2013年上半年為19.2%，2012年同期則為21.3%，近年來出現(xiàn)了持續(xù)下滑。
分析人士認為，樓市調(diào)控政策擠出了相當部分的投資需求，是導致房地產(chǎn)業(yè)利潤率下滑的主因。從事數(shù)據(jù)研發(fā)的中金標準數(shù)據(jù)公司總經(jīng)理郝文嘉說，隨著房價不斷攀升，在購房者消費及投資能力與房價相比不斷下降的情況下，房地產(chǎn)價格暴利上漲趨勢已經(jīng)開始衰減。該機構監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，近3年來，全國82個城市的住宅投資收益率與2009年相比明顯呈下降趨勢。
成本提高、開發(fā)周期縮短也在壓縮該行業(yè)的利潤率。據(jù)悉，在房地產(chǎn)業(yè)的各項成本中，占據(jù)大部分比重的土地成本提升最快，企業(yè)拿地難度加大，在制約房企的開發(fā)規(guī)模和利潤率。此外，近幾年人力資源和資金成本也大幅攀升。
近日全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌在“第五屆地產(chǎn)中國論壇”上表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入到分化時代，除不同城市之間的分化外，企業(yè)也在分化。即品牌公司正在做大做強，集中度越來越高，不少中小企業(yè)被淘汰或兼并，房地產(chǎn)行業(yè)進入資源整合的時代。
蘭德咨詢發(fā)布的報告稱，2013年房企關鍵詞是利潤攤薄、競爭加劇、洗牌加快。2013至2015年間，至少將有30%的房企出局，其中主要是中小企業(yè)。
專家認為，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品出現(xiàn)分化，即產(chǎn)品更加細分并具有差異化特征。如商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等產(chǎn)品類型，已吸引越來越多的資金投入。這種差異化競爭的結果，一方面促進了產(chǎn)品品質(zhì)升級，同時使產(chǎn)品從物質(zhì)產(chǎn)品向服務產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。
龍頭房企謀劃轉(zhuǎn)型
面對利潤攤薄的形勢，近年來房地產(chǎn)企業(yè)頻繁在產(chǎn)品線上做出調(diào)整，今年的動作尤其大。
從2012年開始，世茂地產(chǎn)就嘗試轉(zhuǎn)型。在保持高質(zhì)量豪宅開發(fā)能力的基礎上，世茂逐步增加針對城市青年群體基本住房需求和首次改善需求產(chǎn)品的比例，將產(chǎn)品線從高端擴充至“中高端”，增強了盈利能力。
今年年初，世茂成立戰(zhàn)略資源部，主要目標是做跨界資源整合。按照世茂集團副總裁蔡雪梅的說法，未來公司將不再局限于單一的業(yè)務，如蓋房子、做花園、做園林、賣房子，世茂的下一步發(fā)展目標是做“城市進化的先行者”。
蔡雪梅認為，靠土地盈利的模式已經(jīng)難以為繼，未來的商業(yè)模式必須調(diào)整。據(jù)悉，世茂旗下業(yè)務已經(jīng)涵蓋了住宅、商業(yè)、酒店、旅居等。蔡雪梅表示，住宅和商業(yè)占比最大，達到60%-70%；其次是旅居地產(chǎn)占到20%，產(chǎn)業(yè)集群占10%。至于如何調(diào)整，世茂尚未做出具體的定位，但旅居地產(chǎn)肯定是公司下一步要拓展的新領域。
星河灣則在本月推出“第一居所計劃”，即無論是高端住宅還是剛需產(chǎn)品，都在品質(zhì)上盡力滿足不同人群對房屋的宜居要求。同時，根據(jù)家庭結構和生活方式的變化，星河灣除了對原有250-350平方米經(jīng)典戶型優(yōu)化，還將增加120-150平方米的戶型，擴充產(chǎn)品線。
另外兩家龍頭房企的動作更引人注目。萬科的首個商業(yè)綜合體項目“金隅萬科廣場”于12月24日開業(yè)，其社區(qū)食堂和生活廣場產(chǎn)品也在今年面世。按照萬科集團副總裁毛大慶的說法，這是萬科在“城市配套服務商”定位下的三條產(chǎn)品線。
“未來的北京萬科，會有一個全產(chǎn)業(yè)鏈的業(yè)務結構，有商業(yè)、有酒店、有住宅、有寫字樓，還有很多意想不到的東西?！泵髴c表示，明年萬科將進一步拓展社區(qū)養(yǎng)老。
保利地產(chǎn)近日宣布，將全產(chǎn)業(yè)鏈進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造由機構養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老“三位一體”的中國養(yǎng)老模式。作為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級的一部分，保利將在未來十年打造50個養(yǎng)老機構。
分析人士認為，房地產(chǎn)企業(yè)的此輪調(diào)整，主要體現(xiàn)在對產(chǎn)品線的擴充、實現(xiàn)產(chǎn)品的多元化，這種調(diào)整主要基于對市場環(huán)境變化的考量，可能成為未來的大趨勢。顧云昌認為，在未來企業(yè)的發(fā)展過程中，產(chǎn)品創(chuàng)新能力和資源整合能力將十分重要，因為房地產(chǎn)涉及面很寬，還有不小的增長空間。
改革+估值修復
明年地產(chǎn)股反彈行情可期
□本報記者 徐偉平
從年初的持續(xù)上攻，再到年末的弱勢回調(diào)，2013年地產(chǎn)板塊的市場表現(xiàn)跌宕起伏。近期地產(chǎn)股表現(xiàn)疲弱，申萬房地產(chǎn)指數(shù)持續(xù)下挫，資本市場對于房地產(chǎn)行業(yè)的悲觀情緒蔓延。分析人士表示，展望2014年，地產(chǎn)板塊遠沒有部分投資者想像的那么悲觀，改革行情疊加估值修復有望推動地產(chǎn)股展開反彈行情。
2013年先揚后抑
回顧2013年，地產(chǎn)股走勢可謂跌宕起伏。從2012年末申萬房地產(chǎn)指數(shù)反彈開始，這一波反彈行情一直延續(xù)到2013年上半年，在此期間，申萬房地產(chǎn)指數(shù)一直處在相對高位。板塊成分股中，萬科A上半年累計上漲20.29%，金地集團上半年累計上漲10.40%，指數(shù)權重股的大幅反彈為地產(chǎn)指數(shù)提供了強力支撐。
分析人士表示，上半年房地產(chǎn)行業(yè)的基本面向好，房企積極推盤疊加房價上漲，地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績大幅增長支撐了上半年地產(chǎn)股反彈。半年報顯示，上半年保利地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入305.44億元，同比增長51.34%；實現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤34.07億元，同比增長35.7%。而中報披露的1143億元預收款則意味著，保利地產(chǎn)已經(jīng)鎖定下半年的業(yè)績增長；萬科A今年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入413.9億元，同比增長34.7%。四大地產(chǎn)龍頭中，除金地集團業(yè)績不佳外，均實現(xiàn)業(yè)績突破。
進入下半年，地產(chǎn)股則遭到投資者的拋棄，申萬房地產(chǎn)指數(shù)大幅回調(diào)，期間累計下跌17.41%，板塊中的龍頭地產(chǎn)股也踏上了漫漫回調(diào)路。下半年萬科A、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和金地集團分別下跌34.89%、30.24%、34.89%和21.38%。分析人士表示，進入下半年，地產(chǎn)調(diào)控未見松動，房產(chǎn)稅呼聲不時響起，受政策面的影響，地產(chǎn)股整體表現(xiàn)萎靡。此外，下半年主題投資大行其道，圍繞改革紅利這條主線的概念股受到資金熱捧，資金無暇關注地產(chǎn)股的表現(xiàn)。
2014年估值修復可期
在經(jīng)歷了2013年跌宕起伏的市場行情后，2014年地產(chǎn)板塊遠沒有部分投資者想像的那么悲觀，考慮到城鎮(zhèn)化加速、二胎政策有望逐步放開，地產(chǎn)行業(yè)的需求端增長可期。此外，經(jīng)過連續(xù)下跌后，部分地產(chǎn)股的估值已在低位，短期有估值修復的需求。
進入12月，地產(chǎn)股呈現(xiàn)加速下跌的趨勢，申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計下跌7.64%，期間更是出現(xiàn)6連陰的極弱行情。值得注意的是，經(jīng)過連續(xù)下跌地產(chǎn)股的市盈率已經(jīng)降至11.3倍的歷史相對低位。分析人士表示，2014年房企基本面是穩(wěn)定的。即便由于2013年高基數(shù)原因，2014年增速有所回落，但整個行業(yè)的高點可能尚未來臨，預計部分地產(chǎn)股的業(yè)績依然向好。在此背景下，地產(chǎn)股在2013年大幅下挫后，在2014年有望迎來估值修復行情。
2014年的關鍵詞是“改革”，改革春風同樣會吹入地產(chǎn)板塊。國泰君安證券指出，首先，房地產(chǎn)的核心需求是“人”，二胎政策放開預計能帶來年10%-30%的增量住房需求。其次，近期城鎮(zhèn)化工作會議的召開意義重大，以人為核心的城鎮(zhèn)化將推動房地產(chǎn)需求增長。從人口流入角度來看，大都市圈及其周邊衛(wèi)星城市、二三線中心城市逐漸形成的城市帶最具潛力。再次，土地改革將讓擁有一線城市非住宅用地企業(yè)的價值大幅提升，也將帶來行業(yè)利潤、規(guī)模加速回升。最后，國企改革將給房地產(chǎn)行業(yè)打開巨大的想象空間。房地產(chǎn)行業(yè)當前共有上市國企55家，推動國企改革對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響較大，房地產(chǎn)行業(yè)中的國企有望受到資金熱捧?？傮w看，改革行情疊加估值修復有望推動地產(chǎn)股在2014年出現(xiàn)反彈。（記者 張敏）
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