中國(guó)購(gòu)房大軍搶灘美國(guó) 全現(xiàn)金付款深得喜愛
對(duì)于中國(guó)買家的購(gòu)房特點(diǎn)，許多美國(guó)經(jīng)紀(jì)人也都了然于胸?！叭A人偏愛全新房，要有許多附加設(shè)施，也喜歡吉利數(shù)字的樓層，要能看見好的風(fēng)景。同時(shí)非?？粗仫L(fēng)水。”戴爾說，在戶型上，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓、合作公寓、聯(lián)排別墅的銷售狀況都不錯(cuò)。
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)大佬也早就看好美國(guó)的奢華公寓。2009年，北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司就將目標(biāo)鎖定在紐約地標(biāo)建筑——世貿(mào)中心一號(hào)樓，并成為其第一位商業(yè)租戶，打造“中國(guó)中心”，長(zhǎng)期承租64層至69層約兩萬(wàn)平方米的黃金樓層，月租金高達(dá)千萬(wàn)美元。
世貿(mào)中心新址僅基礎(chǔ)設(shè)施就投資110億美元，是極具挑戰(zhàn)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。萬(wàn)通董事長(zhǎng)馮侖在2012年哥倫比亞大學(xué)中國(guó)論壇上曾表示：“這樣的情況下，因?yàn)槿f(wàn)通的戰(zhàn)略不只做住宅，還做商務(wù)不動(dòng)產(chǎn)，借由這樣一個(gè)項(xiàng)目，我們真正了解到，在紐約怎么樣來做商用不動(dòng)產(chǎn)，理解到我們認(rèn)為的美國(guó)模式。這些對(duì)萬(wàn)通提升在本土的競(jìng)爭(zhēng)能力都具有非常大的幫助。”
現(xiàn)在，“中國(guó)中心”的招商項(xiàng)目已經(jīng)如火如荼地展開，接下來會(huì)有更多的中國(guó)企業(yè)進(jìn)駐世貿(mào)中心。
潛在風(fēng)險(xiǎn)
另一方面，進(jìn)軍美國(guó)的中國(guó)房地產(chǎn)商還是將很大部分的營(yíng)銷面向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。張令青在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，鑫苑置業(yè)在紐約的項(xiàng)目將于2013年上半年動(dòng)工，預(yù)計(jì)2014年底完工。今年夏季將會(huì)在北京、上海、廣州、深圳等中國(guó)一線城市率先啟動(dòng)住房預(yù)售。粗略估計(jì)，該公寓樓的銷售總額約為2.5億~3.5億美元。但根據(jù)目前美國(guó)房市逐漸回暖的信號(hào)，預(yù)計(jì)建成后3~5年內(nèi)，鑫苑置業(yè)在美國(guó)所有項(xiàng)目總銷售額有望突破10億美元。
“鑫苑的主要市場(chǎng)還是在中國(guó)。”張令青說，“現(xiàn)在我們很關(guān)注中國(guó)投資者喜歡居住的美國(guó)城市，如紐約、洛杉磯、舊金山和邁阿密等。我們會(huì)繼續(xù)在美國(guó)搜尋其他項(xiàng)目，并計(jì)劃將所建樓盤的40%左右賣給中國(guó)投資者?！?/font>
不過，在美國(guó)投資必須對(duì)當(dāng)?shù)氐母鞣N相關(guān)法律法規(guī)非常了解，才有可能生存和發(fā)展。馮侖就曾經(jīng)在紐約的一次論壇上講過，當(dāng)年租用世貿(mào)中心一號(hào)樓，各種文件已經(jīng)超過一人多高的時(shí)候，事情就進(jìn)行得差不多了。
鑫苑置業(yè)的不少員工都是美國(guó)人，尤其是美國(guó)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人幾乎都是在當(dāng)?shù)仄刚?qǐng)的專員。他們訓(xùn)練有素，且十分了解美國(guó)的法律、稅收制度、保險(xiǎn)制度和貸款等要素，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目調(diào)研、土地估價(jià)、產(chǎn)權(quán)管理、合約簽訂、條款核實(shí)等。在進(jìn)軍紐約市場(chǎng)之前，鑫苑置業(yè)已經(jīng)在美國(guó)西海岸開拓了房產(chǎn)項(xiàng)目，并與美國(guó)第二大房地產(chǎn)開發(fā)商萊納房屋公司(LENNAR)合作，打造豪華城市公寓項(xiàng)目。
不過，中美兩國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的行規(guī)依然會(huì)有諸多不同，這給鑫苑置業(yè)帶來了不小的挑戰(zhàn)。在中國(guó)，房產(chǎn)商大多是“滾動(dòng)式”開發(fā)，也就是依靠銀行貸款和預(yù)售收入來支撐項(xiàng)目建設(shè)，回款速度直接影響開發(fā)成本?；乜钏俣仍娇?，開發(fā)的資金成本也就越低，利潤(rùn)空間就會(huì)加大。在這一過程中，開發(fā)商會(huì)將回款迅速投入到下一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，現(xiàn)金一直在不斷滾動(dòng)。
然而在美國(guó)，政府為了保護(hù)房屋購(gòu)買者的利益，開發(fā)商的預(yù)售收入在項(xiàng)目建設(shè)完成之前要放在銀行的托管賬戶，完工之前這筆現(xiàn)金不可以取出。開發(fā)商籌足購(gòu)地款項(xiàng)后往往要委托產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司進(jìn)行產(chǎn)權(quán)審查，審查這塊地是否有糾紛，比如地役權(quán)、留置權(quán)、抵押、費(fèi)用等等。紐約的土地往往都有上百年的歷史，很多賣家在賣地時(shí)根本說不清祖輩上幾代人是否有將土地抵押或是否有其他債務(wù)問題，如果中國(guó)投資者沒有仔細(xì)盤清債務(wù)就匆忙購(gòu)買，很容易陷入被動(dòng)。
“對(duì)于投資的每一步，我們都非常謹(jǐn)慎。”張令青說，“在前期，我們的很多合同要走兩輪。不僅要讓中國(guó)的法律顧問過目，以保護(hù)我們上市公司的利益，還要讓美國(guó)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)公司以及其他第三方專業(yè)工程和評(píng)估單位仔細(xì)審核，確定萬(wàn)無一失后再簽字。務(wù)必將風(fēng)險(xiǎn)降至最低?！?/font>
?。T郁青 袁藝銘）
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