保險(xiǎn)公司試水養(yǎng)老地產(chǎn) 盈利模式待考
監(jiān)管部門(mén)的上述思路在陳東升那里有了具體的內(nèi)涵?！氨ｋU(xiǎn)資金投資養(yǎng)老社區(qū)，可以將壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈拉長(zhǎng)20-30年?！标悥|升指出，作為一種嶄新的商業(yè)模式，養(yǎng)老社區(qū)向上銜接了醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)等產(chǎn)品，同時(shí)帶動(dòng)了下游的老年醫(yī)學(xué)、護(hù)理服務(wù)等?！鞍凑绽硐霠顟B(tài)預(yù)計(jì)，若養(yǎng)老社區(qū)的客戶(hù)入住率相對(duì)穩(wěn)定，達(dá)到90%以上，入住期限大多數(shù)在8-10年，這相當(dāng)于一次性銷(xiāo)售了10年的期交保險(xiǎn)。”陳東升解釋。
盈利模式待探索
“由于養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)沒(méi)有明確規(guī)定，房企要通過(guò)“招拍掛”獲取土地，可投資回報(bào)周期卻長(zhǎng)達(dá)7-10年，投資高、回報(bào)低。再加之養(yǎng)老人群的特殊性，必須要有完善的物業(yè)服務(wù)，包括家政、醫(yī)護(hù)、保健等，這對(duì)于以往擅長(zhǎng)快速回收資金的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)在是缺乏操作經(jīng)驗(yàn)?！睒I(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示。而保險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)后，盡管政策方面有所“松綁”，但在“原則性”問(wèn)題上仍有諸多“禁地”，因此，目前保險(xiǎn)企業(yè)運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式也不成熟。
與傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)不同，養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大，回報(bào)期長(zhǎng)，資金流動(dòng)性弱，若缺乏長(zhǎng)期資本支持，很難獲得規(guī)模效應(yīng)并維持長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。由于受政策限制，保險(xiǎn)企業(yè)只能長(zhǎng)期持有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，以“只租不售”的模式經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。但這種租賃模式，將可能使養(yǎng)老地產(chǎn)的回報(bào)周期被拉長(zhǎng)至10年甚至20年以上。由于回報(bào)周期相對(duì)漫長(zhǎng)，這也加大了投資開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
養(yǎng)老地產(chǎn)如何盈利是當(dāng)下行業(yè)遇到的難題。這不僅涉及到市場(chǎng)蛋糕的大小，還涉及到消費(fèi)觀(guān)念的轉(zhuǎn)變。業(yè)內(nèi)人士指出，險(xiǎn)企“試水”養(yǎng)老地產(chǎn)，首先，應(yīng)當(dāng)抓緊研究老年人消費(fèi)行為和消費(fèi)理念，創(chuàng)新盈利模式，進(jìn)而明確定價(jià)和收益目標(biāo)；其次，有關(guān)部門(mén)應(yīng)盡快明確養(yǎng)老地產(chǎn)土地認(rèn)定性質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，為企業(yè)設(shè)定合理進(jìn)入門(mén)檻，遏制部分企業(yè)當(dāng)前借養(yǎng)老之名圈地的短視行為；最后，盡快確立人員資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，打消消費(fèi)者對(duì)后續(xù)配套服務(wù)疑慮，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。若上述問(wèn)題得到解決，養(yǎng)老地產(chǎn)有望進(jìn)入大發(fā)展的黃金機(jī)遇期。
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