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　　國家統(tǒng)計(jì)局11月18日公布了70個(gè)大中城市10月份的房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，北上廣深四大城市中，10月環(huán)比漲幅最大的為上海，漲幅達(dá)2.1%；同比漲幅最大的城市為深圳，上漲幅度為40.5%。其中，鄭州新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，二手房住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.5%

　　一、從10月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)看趨勢(shì)

　　1.一線城市樓價(jià)增速放緩雖然以北上廣深為代表的全國重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)依然高溫不減，深圳與去年同期相比上漲40.5%，一首房?jī)r(jià)漲幅總體呈回落態(tài)勢(shì)。北京雖然頻現(xiàn)“地王”，但新建住宅價(jià)格環(huán)比僅為0.8%。專家認(rèn)為，經(jīng)過連續(xù)近半年的高速放量，市場(chǎng)疲態(tài)已經(jīng)顯現(xiàn)，樓價(jià)增速放緩是必然結(jié)果。

　　2.部分二三線城市樓價(jià)仍有上升潛力由于四個(gè)一線城市仍然執(zhí)行著嚴(yán)格的限購政策，北京、廣州、深圳房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅收窄，深圳漲幅為1.2%。10月環(huán)比漲幅最高的城市是上海，環(huán)比上漲2.1%。部分二三線城市因?yàn)檎叻潘蓾q幅明顯。其中南京、廈門的漲幅超過了深圳。加上年底或年初極可能出臺(tái)針對(duì)去庫存新政，而刺激消費(fèi)，部分城市有望持續(xù)上漲。

　　3.一線城市二手房樓價(jià)再次上漲70個(gè)大中城市，二手房?jī)r(jià)格上漲的城市有38個(gè)，最高漲幅為1.1%。其中北上廣深四個(gè)一線城市再次全部上漲。

　　4.三四線城市因去庫存等問題價(jià)格下滑在新建商品住宅價(jià)格下降的33個(gè)城市中，有17個(gè)城市連續(xù)2個(gè)月下滑。這17個(gè)城市中，既有三線城市，也有沈陽、長(zhǎng)春等二線城市。10月，石家莊、呼和浩特、貴陽、西寧、銀川、烏魯木齊等6個(gè)省會(huì)城市也加入到降價(jià)行列。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，10月底，三四線城市去化周期高達(dá)28.29個(gè)月，遠(yuǎn)超合理區(qū)間，存在較大的降價(jià)壓力。

　　二、專家認(rèn)為明年房?jī)r(jià)還得漲

　　專家表示，曾在2014年經(jīng)歷房?jī)r(jià)最大降幅的“一線城市”，以及“其他二線及大型三線城市”均實(shí)現(xiàn)了最強(qiáng)勁的交易量復(fù)蘇，除此之外，其余城市的住宅銷售復(fù)蘇依然呈疲軟態(tài)勢(shì)。戶籍改革和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇有著重要影響。到2016年年中，中國內(nèi)地的房地產(chǎn)政策會(huì)偏向?qū)捤桑@應(yīng)該會(huì)支持房?jī)r(jià)持續(xù)復(fù)蘇。

　　三、未來10年，中國樓市12個(gè)大趨勢(shì)

　　1.城市之間房?jī)r(jià)差距將更大由于公共資源無法均衡配置，發(fā)展機(jī)遇更多地集中在首都、直轄市、省會(huì)城市和特區(qū)，城市發(fā)展中的“馬太效應(yīng)”將日益明顯。

　　過去5年里，中國形成了三大三小6個(gè)人口增長(zhǎng)中心，“三大”是北京、上海、深圳及其周邊城市；“三小”是鄭州、長(zhǎng)沙和“廈門+泉州”。資金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方，其房?jī)r(jià)將獲得人和錢的雙重支撐。

　　2.大城市房屋日益資產(chǎn)化

　　一線城市，以及10個(gè)左右的強(qiáng)二線城市，其中心區(qū)的物業(yè)將日益資產(chǎn)化，而且投資人將全球化、全國化。中小城市，特別是人口流失城市，房屋將回歸居住、辦公、商業(yè)等原始屬性。對(duì)于多數(shù)中國人來說，房子最令人痛苦的時(shí)代過去了。絕大多數(shù)城市的95后，他們的青春將不再受到住房的擠壓，這是房地產(chǎn)泡沫帶給我們的最大福利。

　　3.小戶型將機(jī)械化

　　20來平米的小公寓，將演變成一架精密的儀器，通過折疊、打開，創(chuàng)造出豐富的生活場(chǎng)景。開發(fā)商越來越像客機(jī)、游輪的生產(chǎn)商。

　　4.逆城市化很難出現(xiàn)

　　未來10到20年流行城里人到農(nóng)村買地，建別墅？中國很難出現(xiàn)這種局面。因?yàn)橹袊硕嗟厣伲恋貒宜?；公共資源分配不均衡也讓農(nóng)村生活不方便、不安全。

　　5.大城市很難“去中心化”

　　國家正在劃定大城市的邊界，防止無限制侵占土地。加上公共資源不能均衡分配，所以去中心區(qū)難度極大。

　　6.商鋪面臨價(jià)值重估

　　傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)的街鋪，可能是最危險(xiǎn)的資產(chǎn)，因?yàn)閱蝺r(jià)太高?！耙讳侌B(yǎng)三代”越來越困難，“三代養(yǎng)一鋪”隨時(shí)會(huì)發(fā)生。

　　7.寫字樓跟住宅價(jià)格將長(zhǎng)期倒掛

　　網(wǎng)絡(luò)時(shí)代流行在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公，寫字樓“剛需”不足。未來投資房地產(chǎn)還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當(dāng)然，如果你希望現(xiàn)金流充裕，就要投資好的寫字樓。

　　8.房產(chǎn)稅會(huì)出臺(tái)，但對(duì)市場(chǎng)影響不大

　　房產(chǎn)稅是地方政府的稅源，將來肯定會(huì)因地制宜，但不會(huì)嚴(yán)厲。一線城市的房產(chǎn)稅率肯定會(huì)最高。整體而言，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。

　　9.計(jì)劃生育政策將逐步調(diào)整，但對(duì)樓市影響不大

　　全面放開二胎，已經(jīng)沒有任何懸念，只是時(shí)間問題。未來，可能還會(huì)有更寬松的人口政策。這對(duì)樓市構(gòu)成長(zhǎng)期利好，但作用可能沒有想象的大，因?yàn)槟贻p人生育上積極性在下降。早晚有一天會(huì)有地方政府宣布：多生一個(gè)孩子，獎(jiǎng)勵(lì)半套房子。

　　10.大城市房?jī)r(jià)呈不斷上漲趨勢(shì)

　　中國的城市模式完全不同于美國。我們是摞起來的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢(shì)一旦形成，很難改變。有人口增量的城市，房?jī)r(jià)很難回落。加上人民幣貨幣供應(yīng)量長(zhǎng)期偏高，所以房?jī)r(jià)只能不斷上漲。

　　11.房地產(chǎn)企業(yè)將大量消亡、轉(zhuǎn)型

　　最終國內(nèi)也許只剩下一百來家大房企，而且是多元化發(fā)展的。大量的人員，將離開這個(gè)行業(yè)另謀出路。

　　12.“互聯(lián)化+房地產(chǎn)”泡沫將破

　　隨著美元加息臨近，美國股市大調(diào)整已經(jīng)開始。在中國，IPO注冊(cè)制改革因股災(zāi)已經(jīng)不可避免地被延后，讓過去兩年里瘋狂的PE、VC投資，面臨著退出困境。2016年很可能是“互聯(lián)網(wǎng)+”一次全面的退潮。沒有盈利模式的“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”企業(yè)，將有一批死于“彈盡糧絕”。但互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的重塑，卻不會(huì)停止。